Rủi ro mua nhà, làm sao tránh?

Chuyên đề kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản (số 5) nhận được câu hỏi từ bạn đọc với nội dung như sau:

Vợ chồng tôi đi làm tích lũy hơn chục năm dành dụm được một số tiền nhỏ để mua nhà. Nhưng hiện nay, các vụ việc tranh chấp ngày càng nhiều và thường bế tắc hướng giải quyết. Tôi được biết Chuyên trang bất động sản báo VietNamNet – Vland mở chuyên đề kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản để hỗ trợ người mua nhà đất. Qua chuyên đề, tôi rất mong các chuyên gia tư vấn giúp tôi quy trình mua nhà để ở giúp tôi tìm được nơi an cư phù hợp và giảm bớt các rủi ro có thể phát sinh.

PV Chuyên trang bất động sản báo VietNamNet – Vland đã trao đổi với ông Phan Công Chánh chuyên gia BĐS cá nhân, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh để trả lời câu hỏi của bạn đọc.

Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản là việc rất quan trọng trước khi quyết định mua nhà

Dưới đây là quy trình 5 bước giúp người mua nhà để ở có thể chọn nhà phù hợp theo quan điểm của ông Phan Công Chánh:

Bước 1: Xác định khu vực sẽ sinh sống

Việc xác định khu vực sẽ sinh sống căn cứ vào chữ “tiện”. Tiện ích là vấn đề được người mua nhà để ở quan tâm hàng đầu. Trong đó, có thể kể đến các yếu tố: Gần bệnh viện, gần nơi làm việc, gần trường học, gần chợ…

Do đó, bạn cần trả lời 4 câu hỏi sau đây để giúp xác định mình muốn sinh sống.

- Nơi ở có gần bệnh viện không?

- Vợ chồng có gần nơi làm việc không?

- Con cái có tiện đi học không?

- Có gần siêu thị hoặc chợ không?

Nên nhớ, đừng bao giờ mua căn nhà chỉ vì nó đẹp long lanh (như quảng cáo) và Bạn thấy thích. Hãy mua căn nhà tiện lợi nhất cho nhu cầu an cư của chính Bạn và các thành viên trong gia đình mình.

Trong thời gian sắp tới khi Việt Nam hoàn thành và đưa vào sử dụng các tuyến Metro thì cũng nên lưu ý thêm yếu tố gần tuyến Metro như ở Singapore hoặc Malaysia.

Bước 2: Xác định khoản tiền sẽ mua nhà

Bạn muốn mua nhà bao nhiêu tiền? Tiền tự có hay góp cùng với vợ/chồng/anh chị em/ cha mẹ? Có phải vay ngân hàng không? Nếu vay thì vay bao nhiêu?

Theo kinh nghiệm tư vấn hơn hàng trăm khách hàng đã mua nhà của mình, khoản vay an toàn là khoản vay không quá 50% tổng giá trị căn nhà và khoản tiền phải trả ngân hàng hàng tháng không quá 50% thu nhập. Từ đó Bạn có thể tính ra số tiền phải trả hàng tháng và thời hạn vay ngân hàng.

Ví dụ: Bạn cần mua căn hộ chung cư khoảng 650tr thì chỉ nên vay không quá 50% là 375tr. Giả sử thu nhập của Bạn (cả 2 vợ chồng) là 20tr/tháng thì hàng tháng sẽ dành tối đa 10tr để trả tiền mua nhà. Trường hợp bạn chọn vay ngân hàng, phương án trả cả gốc lẫn lãi hàng tháng thì cần tìm ngân hàng có gói cho vay mua nhà để tính toán tiền vay phải trả.

Giả sử bạn tìm được ngân hàng cho vay với thời gian 10 năm, lãi suất 15%/năm (rất nhiều). Sau khi tính toán thì số tiền phải trả hàng tháng tối đa là 7.812.500đ. Nếu thời gian ngân hàng cho vay dài hơn và lãi suất cho vay thấp hơn thì rất tuyệt vời, nhưng phần lớn các sản phẩm cho vay từ ngân hàng đều có điều chỉnh lãi suất theo 06 tháng hay 12 tháng, và nên nhớ tiền lãi giảm dần theo thời gian.

Lưu ý: Hãy cẩn thận với những ngân hàng đang có gói lãi suất ưu đãi với lãi suất thấp (ví dụ: Lãi suất 6%-8% thường chỉ áp dụng cho năm đầu tiên, các năm sau lãi suất sẽ thả nổi).

Bước 3: Xác định bất động sản cụ thể sẽ mua

Câu hỏi quan trọng cần trả lời ở bước này: Chọn nhà riêng lẻ hay chung cư?

Nhà riêng lẻ có ưu điểm là tự do, trong khi đó nhà chung cư lại được bảo vệ tốt hơn. Nếu nhà có nhiều trẻ con, người già thường xuyên phải ở nhà một mình, chung cư là lựa chọn sáng suốt. Còn nếu Bạn đang độc thân hoặc vợ chồng son mới cưới thì có thể chọn nhà riêng lẻ.

Từ đó, lên danh sách các bất động sản tại khu vực Bạn đang quan tâm. Bạn có thể tìm bất động sản từ tất cả các nguồn, đi xem, xem càng nhiều càng tốt, các điểm cần chú ý khi đi xem là cư dân xung quanh và các tiện ích đã nêu ở bước 1. Nên tạo ra 1 danh sách để kiểm tra, so sánh. Có thể tìm một chuyên viên tư vấn BĐS chuyên nghiệp để đỡ tốn thời gian. Lưu ý, tại Việt Nam người đi mua nhà không phải trả tiền môi giới.

Bước 4: Xác định pháp lý

Đây là bước rất quan trọng, nên nhờ 1 luật sư hoặc chuyên viên tư vấn có thâm niên kinh nghiệm hỗ trợ.

Nhà phải có sổ hồng, căn hộ chung cư phải có hợp đồng hoàn chỉnh về mặt pháp lý, chủ đầu tư uy tín, có ngân hàng liên kết cho vay thì việc giải ngân vốn vay mới thuận lợi. Quy định chung của ngân hàng hiện nay là nhà ở riêng lẻ diện tích từ 30m2 trở lên mới được vay. Chung cư thì phụ thuộc vào chủ đầu tư, giá trị hợp đồng và nguồn thu nhập (chứng minh được) ở bước 2.

Mua nhà của ai còn quan trọng hơn việc mua cái gì. Người bán (cả chủ nhà riêng lẻ hay chủ đầu tư) có uy tín và có tốt thì mới nên giao dịch.

Bước 5: Tiến hành giao dịch

Nên xin hồ sơ chuyển sang ngân hàng để thẩm định trước về thủ tục vay trước khi xúc tiến ký hợp đồng đặt cọc mua nhà. Nếu ngân hàng đồng ý cho vay, Bạn mới ký hợp đồng mua nhà. Một số dự án chung cư có liên kết với ngân hàng nên thủ tục cho vay cũng sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên phải lưu ý là từng ngân hàng khác nhau cũng có những quy định khác nhau.

Sai lầm thường gặp là ký tên mua nhà rồi mới đưa hồ sơ qua ngân hàng thẩm định, việc này rất rủi ro trong trường hợp ngân hàng không đồng ý cho vay thì bạn sẽ có nguy cơ mất tiền đặt cọc rất lớn.

Làm tốt 5 bước trên thì Bạn sẽ giảm được rủi ro ở mức tối thiểu khi tiến hành mua nhà, đặc biệt với những người mua nhà lần đầu, thiếu kinh nghiệm.

N: http://www.phancongchanh.com/2014/05/rui-ro-mua-nha-lam-sao-tranh.html

Chia sẽ clip về BĐS

---------------------------------------------------
Video 1: Tư duy triển khai bất động sản hiệu quả:
https://www.youtube.com/watch?v=D3c8hC8IsFw
Video 2: Một ngày môi giới nên làm gì ?
https://www.youtube.com/watch?v=_zKWj2KLGmM
Video 3: Ba lưu ý khi chạy quảng cáo Google Adword.
https://www.youtube.com/watch?v=uniRP2cadH0
Video 4: Bí quyết SEO bất động sản lên TOP google.
https://www.youtube.com/watch?v=b1FO0xjHjvY
Video 5: Cách sử dụng SMS marketing.
https://www.youtube.com/watch?v=h10QKjiZW1M
Video 6: 4 quy luật đăng ký tên miền
https://www.youtube.com/watch?v=WyBlYh7QMiQ

5 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG THỂ KHÔNG BIẾT

- Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp 

- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) 

- Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành) 

- Phương pháp lợi nhuận ( hay phương pháp hạch toán) 

- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định) 

1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp: 

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. 

2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): 

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán. 

3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): 

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. 

4/ Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): 

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận. 

5/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): 

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

Blog sẽ cập nhật một số ví dụ cụ thể trong những bài viết tới để bạn đọc tham khảo.

N: http://www.phancongchanh.com/2015/08/5-phuong-phap-dinh-gia-bat-dong-san.html

CHIÊU LỪA THẾ CHẤP NHÀ QUÁ TINH VI

Thứ Hai, ngày 09 tháng 11 năm 2015

Đã mang bản chính giấy hồng hỏi cơ quan chức năng, tìm đến tận nơi 

xem nhà rồi mới ký hợp đồng mua bán có công chứng nhưng 

người cho vay vẫn bị lừa.

--------------------------------------------------------------------

Tháng 10-2012, một người môi giới nhà đất đã dẫn hai người lạ mặt tới gặp ông Nguyễn Tuấn Anh (ngụ quận 10, TP.HCM). Hai người này xưng là vợ chồng, tên là BNL và TTG, là chủ căn nhà 214A Nguyễn Trãi (phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1). Họ đặt vấn đề vay ông Tuấn Anh 5 tỉ đồng với lãi suất 4%/tháng trong thời hạn ba tháng, thế chấp bằng căn nhà trên và sẵn sàng làm hợp đồng mua bán nhà (giả cách) để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Họ cũng đưa bản chính giấy hồng căn nhà cho ông Tuấn Anh xem.

Mất trắng tiền tỉ

Sau đó ông Tuấn Anh mượn bản chính giấy hồng căn nhà đến các cơ quan chức năng xác minh thật, giả và tình trạng pháp lý của căn nhà thì được biết đây là giấy hồng thật, căn nhà không bị tranh chấp gì.

Cẩn thận hơn, ông Tuấn Anh đã đi cùng người phụ nữ muốn vay tiền trực tiếp đến nhà xem thì gặp hai cô gái đang ở trong căn nhà đó, tự xưng tên là Nhung và Ni, nói đang thuê nhà để buôn bán. Ông Tuấn Anh hỏi “ai là chủ nhà” thì Nhung chỉ vào người phụ nữ muốn vay tiền của ông Tuấn Anh nói đó chính là bà chủ nhà. Cũng tại đây, Nhung và Ni còn ký với ông Tuấn Anh một hợp đồng thuê nhà tiếp.

Yên tâm, ngày 20-10-2012, ông Tuấn Anh đã cùng “vợ chồng” người vay tiền ra phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhà (giả cách). Tại đây, ông Tuấn Anh càng thêm tin tưởng khi ngoài bản chính giấy hồng căn nhà, toàn bộ giấy tờ liên quan khác như giấy kết hôn, sổ hộ khẩu, CMND của “vợ chồng” người vay tiền đều là bản chính. Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà có công chứng, ông Tuấn Anh đã giao cho “vợ chồng” người vay tiền 4,2 tỉ đồng (giữ lại 800 triệu đồng tiền lãi cộng chi phí cho những người môi giới).

Quá ba tháng theo thỏa thuận, phía vay tiền không trả nợ. Ông Tuấn Anh bèn đi làm thủ tục sang tên, đăng bộ nhà thì tá hỏa khi nhận được thông báo: Căn nhà này đã được cấp giấy hồng mới vì chủ nhà cũ đã có cớ mất và xin cấp lại.

Căn nhà 214A Nguyễn Trãi mà ông Tuấn Anh bị lừa thế chấp và mất hơn 4,2 tỉ đồng. Ảnh: L.TRINH

Giấy hồng thật, nhà thật nhưng có cả “êkíp” lừa

Ông Tuấn Anh làm đơn tố cáo đến Công an TP.HCM. CQĐT vào cuộc, phát hiện hai người đứng ra giao dịch vay tiền với ông Tuấn Anh không phải là vợ chồng ông L. - chủ nhà thật - mà tên là Nguyễn Kim Hoàng và Lê Thị Hồng Hạnh. Hai người này đã đóng giả vợ chồng ông L.

CQĐT đã bắt được Hoàng (Hạnh bỏ trốn). Tại CQĐT, Hoàng khai được một phụ nữ tên H. thuê với giá 50 triệu đồng để đóng giả làm ông L. Bà H. yêu cầu Hoàng đưa giấy CMND để bà này đi làm thêm một giấy CMND giả mang tên ông L. (dán ảnh Hoàng) nhằm qua mặt công chứng viên. Hoàng còn khai bà H. và ông L. có quan hệ họ hàng, chính hai người này là chủ mưu vụ lừa ông Tuấn Anh. Sau khi tìm được người đóng giả ông L., nhóm này đã đi tìm “con mồi” là những người cho vay tiền lấy lãi.

Theo ông Tuấn Anh, sau khi ông tố cáo sự việc, hai cô gái tự xưng tên là Nhung và Ni mà ông gặp lúc đến xem nhà đã biến mất. Đến làm việc tại CQĐT là hai cô gái lạ mặt khác tên Nhung và Ni (thật). Họ khai rằng chưa từng nhìn thấy ai đến coi nhà. Họ còn nói có thuê hai người giúp việc, nay đã nghỉ làm, không rõ tung tích, địa chỉ, quê quán ở đâu. Ông L. cũng xuất hiện và khai rằng mình vô can. Trước đó, ông làm mất túi xách, trong đó có giấy hồng căn nhà nên đã xin UBND quận 1 cấp lại.

CQĐT sau đó đã khởi tố, bắt tạm giam Hoàng về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Còn đối với bà H., CQĐT cho rằng do bà này không có mặt ở nơi cư trú, lời khai của Hoàng chỉ là một phía nên không đủ căn cứ để khởi tố.

Tòa trả hồ sơ để tránh bỏ lọt người phạm tội

Tháng 9-2015, TAND TP.HCM đã mở phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ án nhưng hoãn xử, trả hồ sơ yêu cầu điều tra bổ sung để tránh bỏ lọt người phạm tội.

Cụ thể, tòa chỉ ra nhiều điểm bất nhất trong lời khai của ông L.: Trong đơn cớ mất giấy tờ viết ngày 24-10-2012 (bốn ngày sau khi ông Tuấn Anh cho vay tiền - NV), ông L. ghi ngày bị mất giấy tờ là 15-10-2012. Tuy nhiên, đơn xin niêm yết việc mất giấy tờ lại được ông L. làm từ ngày 5-10 (chưa bị mất giấy đã làm đơn xin niêm yết việc mất - NV). Tại một bản khai khác, ông L. lại khai ngày mất giấy là 15-9-2012.

Tại tòa, bị cáo Hoàng khai bà H. dặn Hoàng cứ dẫn người vào xem nhà thoải mái vì chủ nhà đã nói với những người thuê nhà xem Hoàng và Hạnh là vợ chồng chủ nhà. Từ đó Hoàng đã thoải mái dẫn ông Tuấn Anh vào xem nhà mà không bị ai cản trở. Tòa đề nghị cho nhận dạng Ni và làm rõ vai trò của Nhung (hai cô gái thuê nhà).

Người trực tiếp môi giới thế chấp căn nhà cho ông Tuấn Anh khai một người môi giới khác đã giới thiệu, cho địa chỉ nhà 214A Nguyễn Trãi cho mình. Người môi giới khác này khai có cho ông L. vay 300 triệu đồng. Vì vậy tòa đã đề nghị phải làm rõ mối quan hệ giữa ông này với ông L.

“Tôi rất xót xa, áy náy”

Để tìm hiểu rõ hơn vụ việc, chúng tôi đã gọi điện thoại cho ông L. đề nghị được gặp trực tiếp. Tuy nhiên, ông này cáo bận từ chối và yêu cầu chúng tôi liên hệ với CQĐT.

Trao đổi với chúng tôi, công chứng viên HTKT (người đã công chứng hợp đồng mua bán nhà) buồn bã cho biết: “Thủ đoạn của nhóm lừa đảo này quả thật rất tinh vi và chuyên nghiệp. Khi họ đến yêu cầu công chứng, tôi thấy toàn bộ giấy tờ mang theo đều là bản chính. Khi biết được thông tin có sự lừa đảo, với tư cách là người công chứng hợp đồng mua bán nhà, tôi đã mất ăn mất ngủ và thật sự rất xấu hổ khi gặp lại ông Tuấn Anh. Thiệt hại của ông Tuấn Anh quá lớn. Biết được số tiền bị lừa là ông ấy đã rủ bạn bè góp vào, tôi lại càng thêm xót xa, áy náy!”.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin khi vụ án có diễn tiến mới.

Thêm một nạn nhân khác Liên quan đến căn nhà 214A Nguyễn Trãi, Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM còn nhận được đơn tố cáo của ông Nguyễn Ngọc Minh Tâm. Cũng với thủ đoạn tương tự, một nhóm “giả mạo chủ nhà và người thuê nhà” khác đã lừa đảo chiếm đoạt của ông Tâm 100 triệu đồng. Tuy nhiên, khác với vụ án trên, giấy hồng mà ông Tâm cung cấp cho CQĐT đem đi giám định là giấy giả. Vì chưa xác định được cụ thể những kẻ phạm tội nên CQĐT đã tách vụ án của ông Tâm ra để điều tra, xử lý riêng.

Theo LỆ TRINH - Báo Pháp Luat

http://www.phancongchanh.com/2015/11/chieu-lua-the-chap-nha-qua-tinh-vi.html

Vay tiền phải mua kèm bảo hiểm ???

Vừa qua, tôi được Ngân hàng (NH) BIDV (Chi nhánh TP.HCM, 138 Lý Tự Trọng, quận 1, TP.HCM) đồng ý cho vay vốn (670 triệu đồng) để mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, niềm vui của tôi không trọn vẹn khi NH đưa ra bốn điều kiện buộc tôi thực hiện đầy đủ mới được NH giải ngân.

Thứ nhất, mua bảo hiểm BIC Bình An (là một loại bảo hiểm nhân thọ hoặc bảo hiểm tai nạn theo thời hạn vay vốn) cho khoản vay, phải đóng ngay cho hai năm (tính ra khoảng 2 triệu đồng/năm). Thứ hai, mua bảo hiểm cho căn hộ gọi là bảo hiểm nhà tư nhân sau khi nhận bàn giao (tính ra khoảng 1,2 triệu đồng/năm).Thứ ba, nộp phí cấp tín dụng khoảng 1,1 triệu đồng. Thứ tư, sử dụng các sản phẩm dịch vụ tại BIDV.

Tôi nhẩm tính các khoản tôi phải nộp trên đã lên đến khoảng 6,5 triệu đồng, chưa kể các khoản phí khác như phí công chứng hợp đồng… Sau khi nghiên cứu, tôi thấy NH đưa ra những điều kiện trên là không phù hợp.

Thứ nhất, nếu so với mức phí bảo hiểm được cung cấp bởi một số công ty bảo hiểm mà tôi liên hệ, mức phí của BIC Bình An mà BIDV đưa ra là khá cao, lại không cho phép khách hàng mua bảo hiểm công ty khác, trong khi đó chưa chắc sản phẩm này là cần thiết.

Mặt khác, nếu rủi ro có xảy ra đối với người vay, NH vẫn có thể cùng chủ đầu tư xử lý căn hộ thế chấp theo hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp. Chưa kể khoản vay chỉ được giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư theo từng tiến độ và người vay đã phải trả trước cho chủ đầu tư 20% giá trị căn hộ, cùng với khoản vốn và lãi được trả hằng tháng cho NH. Trong trường hợp này, khó có thể nói quyền lợi NH không được đảm bảo khi có rủi ro xảy ra đối với người vay.

Thứ ba, khoản phí cấp tín dụng cũng là khá cao. Theo giải thích từ cán bộ tín dụng, đây là phí NH thu để phục vụ cho việc giải quyết các công việc hành chính liên quan xét duyệt cho vay (không phải phí định giá tài sản) như in hợp đồng… Tôi thiết nghĩ nếu có thì chỉ mang tính tượng trưng ở mức vài trăm ngàn, không thể hơn 1 triệu đồng.

Thứ tư, Thông tư 05/2011 của NHNN quy định: Tổ chức tín dụng không được thu các loại phí liên quan đến khoản cho vay đối với khách hàng, trừ các khoản phí như phí trả nợ trước hạn, phí thu xếp liên quan cho vay hợp vốn và những loại phí được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật liên quan cho vay. Hiện chưa thấy văn bản nào quy định các loại phí liên quan cho vay mà tổ chức tín dụng được phép thu.

Đối tượng đi vay là những người thuộc diện mua nhà ở xã hội, không đủ khả năng tài chính nên mới được hỗ trợ bởi chính sách của Nhà nước thì tại sao lại bị buộc phải đóng thêm những khoản phí cao để khó khăn càng khó khăn hơn. Và điều tôi không bằng lòng nữa là khi tôi đề nghị điều chỉnh hợp đồng sao cho hợp lý thì cán bộ NH tiếp tôi bảo: Nếu đồng ý thì ký hợp đồng, còn nếu không đồng ý thì thôi!

---

Chỉ khuyến khích, không bắt buộc mua bảo hiểm

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM về vấn đề bạn đọc nêu trên, ông Cấn Văn Lực, cố vấn cao cấp của chủ tịch HĐQT BIDV, khẳng định không có điều kiện bắt buộc cho khách hàng mà chỉ là khuyến khích. Cụ thể là khuyến khích việc mua bảo hiểm BIC Bình An, khuyến khích khách hàng mua bảo hiểm căn hộ, khuyến khích sử dụng các dịch vụ từ BIDV… Nếu nhân viên NH ép mua là nhân viên sai hoặc có sự hiểu lầm ở đây. Tuy nhiên, việc thu nộp phí cấp tín dụng là quy định bắt buộc của NH. Chi phí này bao gồm nhiều chi phí như kiểm tra thông tin nợ xấu trên CIC, phí…

Một lãnh đạo BIDV Chi nhánh TP.HCM có phòng giao dịch nơi khách hàng nêu trên vay tiền, cho biết riêng chi nhánh đã triển khai rất tích cực việc cho vay gói 30.000 tỉ đồng mua nhà ở xã hội. NH đều khuyến khích khách hàng chứ không ép buộc. Riêng với việc mua bảo hiểm căn hộ thì đa số khách hàng đều mua cả.

Theo giải trình của cán bộ tín dụng, do cán bộ tín dụng đã nói to và cứng nhắc, không tiếp thu đề nghị của khách hàng về việc sửa đổi một số điểm trong dự thảo hợp đồng nên khách hàng không hài lòng và chưa đồng ý ký hợp đồng tín dụng. BIDV TP.HCM đã kiểm điểm, khiển trách cán bộ này.

Đến nay, BIDV TP.HCM cũng đã gửi đến quý khách hàng Đặng Anh Quân giải trình như trên và lời xin lỗi chân thành về thái độ và cách thức tư vấn của cán bộ NH đã để khách hàng hiểu lầm về điều kiện bắt buộc hay khuyến khích khách hàng khi được NH cấp tín dụng.

YÊN TRANG ghi

---

ĐẶNG ANH QUÂN, TP.HCM

Theo Pháp luật Tp. Hồ Chí Minh

Những bí quyết giúp giới môi giới BĐS thành công

Vị trí và giá cả đối với một sản phẩm bất động sản luôn giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Tuy nhiên, đó không phải là tất cả mọi thứ. Thành công trong việc bạn bán một sản phẩm bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Và dưới đây là một số bí quyết giúp giới môi giới BĐS thành công.

Những bí quyết giúp giới môi giới BĐS thành công 

Yếu tố thời gian 

Hầu hết các chuyên gia bất động sản đều cho rằng, thời gian có một vai trò hết sức quan trọng trong việc môi giới bất động sản thành công. Trong một năm, thường sẽ có những khoảng thời gian người dân tập trung đi mua nhà nhiều nhất. Đối với các nước Á Đông, khoảng thời gian này thường là cuối năm, trước tết Nguyên Đán âm lịch.

Giới môi giới bất động sản nên nắm bắt khoảng thời gian này để tăng tốc, nhằm đạt mục tiêu doanh thu của mình.

Sử dụng các phương tiện truyền thông

Sử dụng các phương tiện thuyền thông cũng là một cách rất hữu hiệu giúp bạn có thể bán thành công các sản phẩm bất động sản của mình. Bạn nên dành thời gian và công sức để truyền bá sản phẩm của mình trên báo chí, các website, các trang mạng xã hội, các trang giao vặt để nhiều người có thể biết đến sản phẩm môi giới của mình cũng như lôi kéo khách hàng một cách nhanh và hiệu quả nhất.

Hình ảnh

Qua khảo sát cho thấy, 9/10 người mua nhà bắt đầu việc tìm kiếm trực tuyến trên mạng Internet trước khi bắt đầu tìm hiểu thực tế về sản phẩm bất động sản mà họ muốn mua. Theo Zillow, và NAR ước tính rằng 45% mua kiểm tra ngôi nhà trên máy tính bảng hoặc điện thoại của họ.

Chính vì vậy, một bức ảnh về ngôi nhà có một vai rất quan trọng. Nếu nó lọt vào “mắt xanh” của một người mua nhà nào đó, nó sẽ quyết định rất lớn trong việc họ có đến xem ngôi nhà đó hay không.

Bạn hãy xem xét việc thuê một nhiếp ảnh gia chuyên nghiệp hơn là việc dựa vào kỹ năng của riêng bản thân mình để chụp những bức ảnh về ngôi nhà mà mình muốn bán, đặc biệt là đối với những ngôi nhà đắt tiền.

Ngôn ngữ

Hãy cẩn thận những gì bạn viết về ngôi nhà của bạn. Nó có thể sẽ ảnh hưởng đến việc có bao nhiêu người mua quyết định đến thăm, và những gì họ sẵn sàng trả để mua ngôi nhà đó.

Theo lời khuyên của các chuyên gia, thay vì chỉ giới thiệu về nó một cách đơn giản về diện tích, giá cả… như chúng ta vẫn thường làm, bạn hay làm một mảng liệt kê miêu tả chi tiết về ngôi nhà hay căn hộ mà bạn muốn bán. Hãy làm cho mọi người xem cảm thấy thích và có hứng thú đến xem ngôi nhà của bạn. Như vậy là bạn đã thành công một nửa trong việc bán hàng của mình.

Giá cả phải chăng

Khoảng một nửa số người bán hàng phải mất ít nhất một lần giảm giá. Chính vì vậy, thay vì đưa ra một mức giá quá cao gây mất thiện cảm với người mua nhà, bạn hay đưa ra một mức giá hợp lý, như vậy sẽ khiến cho sản phẩm bất động sản của bạn hấp dẫn khách hàng ngay từ lần đầu tiên.

Mai Hoa - (Theo CNBC)

Chưa đủ hành lang pháp lý cho nghề môi giới BĐS?

Hoạt động của các sàn môi giới bất động sản trong thời gian gần đây đã và đang tồn tại không ít những bất cập. Điều này cho thấy đã đến lúc các đơn vị quản lý cần có thêm chế tài điều chỉnh hoạt động của lĩnh vực ngành nghề này.

Ồ ạt lập mới 

Các sàn môi giới tăng mạnh về số lượng lập mới đầu năm 2015

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 2 tháng đầu năm 2015, bất động sản là lĩnh vực có số DN thành lập mới tăng cao so với cùng kỳ năm 2014, mức tăng khoảng 89%, trong khi lĩnh vực tài chính ngân hàng và bảo hiểm chỉ tăng khoảng 55%. Tuy nhiên, số vốn đăng ký bình quân của một DN lại giảm 3,4% so với cùng kỳ năm 2014, đạt khoảng 5,6 tỷ đồng. Điều này cho thấy đây đa phần là các nhà môi giới thành lập DN dịch vụ để đón đầu thanh khoản thị trường sôi động hơn.

Dù sàn môi giới tăng mạnh về số lượng, nhưng thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch bất động sản qua sàn chỉ đạt chừng 15%. Rõ ràng sau một thời gian dài, sự phát triển của các sàn giao dịch bất động sản vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường.

Liên tục nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam bị “gắn” mác kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm tương đối cao, từ 70 - 80%. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “làm giá”.

Đa số người mua nhà đất đều rất “đói” thông tin, nhất là với các dự án phát triển nhà ở, đô thị. Vì thế, để đến được với thửa đất, hay căn hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng, rất ít người có thể tiếp cận với giá gốc. Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất, tiền “phế” diễn ra phổ biến. Để khắc phục tình trạng này, tiến tới minh bạch hóa thị trường bất động sản, con đường duy nhất là hình 'thành hệ thống sàn giao dịch được đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan chuyên môn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc các DN ồ ạt mở sàn giao dịch, môi giới nhà đất là dấu hiệu tích cực cho thấy thị trường đang trên đà hồi phục. Theo ông Châu, ngoài hoạt động của giới kinh doanh, môi giới thì thị trường còn xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Ông đã tiếp xúc không ít người đã đầu tư vài ba chục căn hộ tại một dự án, chờ giá tăng để bán lại.

“Thêm nhiều công ty môi giới, nhà đầu tư thứ cấp “sống” lại sẽ có sự cạnh tranh quyết liệt, qua đó góp phần đưa bất động sản đi dần về giá trị thực”, ông Châu kỳ vọng.

Theo Bộ Xây dựng, tại Hà Nội trong quý I/2015 đã có 4.250 giao dịch nhà đất thành công, trong khi tại TP. HCM, con số này là 3.950 giao dịch. Tổng cộng, số giao dịch bất động sản thành công trong quý I tại hai thành phố lớn đạt 8.200, tăng trên 50% so với cùng kỳ năm 2014.

Việc các sàn mở ra ồ ạt cũng nhằm đón đầu làn sóng thanh khoản này. Hầu hết các đợt mở bán của chủ đầu tư thời gian qua đều xuất hiện “bóng dáng” của các sàn, thậm chí họ chính là “đạo diễn” cho các chuyến du Bắc, du Nam của một số dự án bất động sản lớn.

Nguy cơ BĐS bị thổi giá?

Thời gian qua, khi thị trường nóng cục bộ ở một số dự án, đã xuất hiện tình trạng thổi giá ăn tiền chênh, mạo nhận độc quyền phân phối của không ít nhà môi giới. Từ việc chủ đầu tư tự tay tăng giá bán nhà đến việc các sàn bất động sản, các môi giới tham gia “thổi” giá, “đẩy” giá… sẽ khiến thị trường bất động sản gặp nguy hiểm, có thể trở lại cảnh trầm lắng.

Các cụm từ “bán giá gốc”, “bán suất ngoại giao”… đang xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường nhà đất thông qua các môi giới nhằm “câu” khách. Thậm chí, có dự án môi giới còn mập mờ khi có thêm “chiêu” không tính thuế VAT, phí bảo trì 2% vào giá căn hộ để có mức giá rao bán thấp hơn cả giá của chủ đầu tư.

Câu chuyện “giá chênh” xuất hiện trên thị trường thời gian gần đây không còn là chuyện lạ khi người mua nhà nắm được chiến thuật “bắt tay” giữa chủ đầu tư và các sàn bất động sản (BĐS). Chủ đầu tư thường giao hàng độc quyền cho một vài sàn BĐS và các đơn vị này với chức năng chính là môi giới sẽ làm “thủ thuật”, tạo sự khan hiếm ảo, khiến người mua khó tiếp cận. Còn chủ đầu tư, tuy còn “hàng” nhưng nếu người dân hỏi đến sẽ trả lời là “hết”. Một mặt là để cùng tạo khan hiếm giả, mặt khác, tiếp tay cho các sàn “đẩy” giá lên. Điều này khiến cho người mua nhà không biết được đâu là giá thực của căn hộ.

Theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện tượng một số chủ đầu tư, nhà môi giới tìm cách tăng giá đột biến, tạo nên “sốt ảo” ở một số dự án, chạy theo lợi nhuận nhất thời sẽ đánh mất lòng tin của khách hàng, thể hiện sự chưa chuyên nghiệp của thị trường hiện nay và làm giảm tiến trình phục hồi thị trường BĐS.

Rõ ràng, hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản để áp dụng thống nhất dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị trường, và gây mất niềm tin của người dân đối với sàn giao dịch bất động sản với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch.

Mai Hoa - (Tổng hợp theop Báo Đầu tư BĐS, Infonet)

Thiết kế cửa sổ hợp phong thủy đón vận may Tết 2015

Cửa sổ là một phần rất quan trọng trong mỗi ngôi nhà, ảnh hưởng đến sức khỏe và đời sống của gia chủ, chính vì thế cần thiết kế và sử dụng cửa sổ hợp với phong thủy.

Đặt cửa sổ ở hướng Đông được coi là mang lại nguồn năng lượng dương dồi dào, thu hút sự may mắn cho chủ nhân ngôi nhà - Ảnh minh họa.

Vị trí thiết kế cửa sổ rất quan trọng bởi nó ảnh hưởng đến không gian phòng ở và có ảnh hưởng trực tiếp đến việc điều hòa không khí lưu thông trong phòng. Sẽ sai lầm khi bạn lựa chọn vị trí mở cửa sổ ở nơi yếm khí, thiếu ánh sáng và u ám, bởi như vậy là lãng phí không gian sống và bỏ qua tiện ích của cửa sổ.

Theo phong thủy, việc mở cửa sổ ở nơi thông thoáng còn mang đến vận khí tốt và những điều may mắn cho căn nhà.

Dưới đây là những gợi ý về cách thiết kế cửa sổ hợp phong thủy để đón vận may Tết 2015:

Xây cửa sổ có view đẹp

Việc xây dựng cửa sổ hướng ra con sông, bờ hồ, đồng cỏ, hàng cây… sẽ mang lại nhiều lợi ích cho những người sống trong nhà. Hướng nhìn đẹp từ cửa sổ có thể mang đến cho bạn cảm giác thư thái, thoải mái sau những giây phút làm việc căng thẳng, mệt mỏi. Đặt cửa sổ ở hướng Đông được coi là mang lại nguồn năng lượng dương dồi dào, thu hút sự may mắn cho chủ nhân ngôi nhà.

Tránh xây cửa sổ đối diện với cửa ra vào

Đây là một điều cấm kỵ bởi nó sẽ khiến vận may, tiền tài của gia chủ tiêu tan vì các nguồn năng lượng ngũ hành từ cửa ra vào bị hút ra ngoài bằng cửa sổ theo một đường thẳng. Để khắc phục điểm này, có thể treo một tấm rèm (ở phòng ngủ) hoặc đặt một chậu cây cảnh (ở phòng khách hoặc văn phòng) để vượng khí được lưu lại trong căn phòng.

Dù cho để hóa giải thế cửa xấu, đảm bảo tính thẩm mỹ, sự riêng tư trong nhà hay cản nắng và bụi bẩn, rèm cửa sổ luôn được xem là vật không thể thiếu. Rèm cửa chia ra theo nhiều chất liệu: vải lụa, trúc, nhựa… Ngoài ra, còn có thể chia ra thành rèm kéo trái phải, rèm cuốn lên xuống…

Nếu cửa sổ đón ánh nắng trực tiếp thì nên chọn loại rèm có chất liệu hơi dày và màu đậm; nếu không thì nên dùng loại vải may rèm có chất liệu mỏng và màu nhạt hơn.

Số lượng cửa sổ vừa đủ

Cửa sổ giúp lưu thông khí vận trong nhà và nhờ đó, gia chủ có thể nhận được nhiều vận may. Tuy nhiên, nếu có quá nhiều cửa sổ sẽ khiến cho khí vận trong nhà mất ổn định, cuộc sống gia đình dễ bất hòa. Ngược lại, nếu cửa sổ quá ít thì nhà không thể thải khí cũ nạp khí mới, khiến gia chủ dễ sinh bệnh. Số lượng cửa thích hợp tùy thuộc kích thước ngôi nhà (thường là 4 cửa).

Màu sắc hài hòa

Màu khung cửa sổ không cùng màu với tường nhà sẽ làm nổi bật cảnh trí bên ngoài thông qua cửa sổ, giúp mang đến sức sống cho gia chủ. Tuy nhiên, nếu có thể chọn màu sắc theo vị trí bố trí cửa sổ thì càng có lợi hơn.

- Cửa sổ hướng về phía Đông thích hợp với màu vàng, màu nâu

- Cửa sổ hướng về phía Đông Nam thích hợp với màu đen, màu nâu

- Cửa sổ hướng về phía Nam thích hợp với màu trắng, màu bạc

- Cửa sổ hướng về phía Tây Nam hoặc Đông Bắc thích hợp với màu đen, màu xanh lam.

- Cửa sổ hướng về phía Tây hoặc Tây Bắc thích hợp với màu lục và màu xanh da trời.

- Cửa sổ hướng về phía Bắc thích hợp với màu đỏ, màu hồng.

Kích thước thích hợp

Cửa sổ quá lớn cũng dễ dẫn đến sự mất cân đối trong việc đón nhận khí vận trong ngoài, khiến quan hệ gia đình bất hòa. Ngoài ra, cửa sổ quá lớn, mùa hè ánh nắng mặt trời chiều vào gay gắt, hơi nóng cũng mạnh hơn, mùa đông không khí ấm áp trong nhà lại dễ thất thoát ra ngoài, sẽ ảnh hưởng đến sức khỏe gia chủ. Vì vậy, cửa sổ không nên quá lớn cũng không nên quá nhỏ mà phải có kích thước tương thích với căn phòng, tổng thể ngôi nhà.

Không nên đặt giường ngay phía dưới cửa sổ

Theo phong thủy, kê giường dưới cửa sổ, đặc biệt là phần đầu giường kê sát vào cửa sổ thì không tốt cho sức khỏe. Ban đêm là lúc cơ thể con người cần được bù lại năng lượng và được bảo vệ để tái tạo sinh lực. Do đó, thành đầu giường cần phải chắc chắn, phía sau đầu giường cũng phải có bức tường vững chắc. Nếu ngủ ngay dưới cửa sổ, bạn sẽ không có sự hỗ trợ cũng như bảo vệ nào.

Cửa sổ là nơi có luồng khí và luồng ánh sáng mạnh nhất, có ảnh hưởng nhiều đến giấc ngủ. Nếu bắt buộc kê ở vị trí này, bạn hãy dùng rèm cửa dày để che bớt ánh sáng và nguồn khí lớn. Ban đêm, bạn nên đóng cửa kín lại để có giấc ngủ sâu và an lành.

Giữ cửa sổ luôn sạch sẽ

Cửa sổ được xem là đôi mắt của ngôi nhà, là nơi kết nối không gian bên trong nhà với thế giới bên ngoài. Cửa sổ có sạch sẽ thì gia chủ mới có thể nhìn ngắm và đón nhận những khí vận trong lành từ bên ngoài. Vì vậy, hãy thường xuyên lau chùi cũng như thay mới những bản lề bị gỉ sét hay cửa kính nứt vỡ để tạo sinh khí cho ngôi nhà.

Nếu nhà bạn có cây to gần cửa sổ, hãy thường xuyên cắt tỉa để cây không che khuất ánh sáng và khí vận đi vào phòng qua cửa sổ. Ánh sáng tự nhiên là điều rất cần trong mọi ngôi nhà, giúp gia chủ cân bằng năng lượng.

Đoan Trang (Báo Xây dựng)