SỬ DỤNG NGUYÊN LÝ NỀN TẢNG S-A-P ĐỂ TRÁNH SAI LẦM

SỬ DỤNG NGUYÊN LÝ NỀN TẢNG S-A-P ĐỂ TRÁNH SAI LẦM KHI TẠO LẬP, ĐẦU TƯ HOẶC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.

(Bài hơi dài, nhưng bổ ích J)

***S – STATEGIES (Chiến lược)***: Trả lời câu hỏi “Mình tạo lập, đầu tư, kinh doanh bất động sản này để làm gì?”

Không chỉ riêng tại Việt Nam, khi nói đến việc đầu tư bất động sản, đại đa số cách nghĩ của các nhà đầu tư cá nhân là làm thề nào mua một bất động sản, cầu trời cho giá lên rồi bán. Trong cấu trúc vốn/nợ lại sử dụng đòn bẩy rất lớn (vốn tự có 3 đồng, vay đến 7 đồng). 

Tâm lý “Đầu tư bất động sản chắc chắn thắng” ăn sâu vào tư duy đầu tư của rất đông, rất nhiều nhà đầu tư bất động sản (không chỉ có cá nhân). Chưa kể yếu tố lệch pha về cung cầu, chiến lược này có một điểm yếu chết người là người đầu tư chỉ có lợi nhuận khi thị trường tăng giá (thị trường lên). Mà thị trường nhà đất thì có lên mãi đâu?

Khi thị trường xuống, với một chiến lược cứng nhắc và cấu trúc vốn yếu kém như vậy, việc một nhà đầu tư cá nhân ngồi nhìn “cục đất” của mình mất giá mà ôm đầu kêu trời hoặc thắt bụng bán lỗ hay tìm cách đổ lỗi cho vận may, cho thị trường và cho môi giới. 

Lại nữa khi thị trường lên, số đông các nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận quá dễ dàng, qua đêm thành tỷ phú nên họ lại càng củng cố thêm tư duy vốn đã có vấn đề về đầu tư bất động sản để tìm kiếm lãi vốn. Cách nghĩ mua bất động sản, để đó vài năm lên giá rồi bán là tư duy phổ biến đối với số đông các nhà đầu tư bất động sản để rồi họ cay đắng nhận ra tất cả chỉ là tiền trên giấy tờ và khi thị trường xuống, họ không có bất kỳ một phương án nào để bảo vệ khoản đầu tư của mình, cộng thêm khoản lãi vay phải trả nhiều lúc khiến họ mất trắng và suy nghĩ tiêu cực về thị trường bất động sản.

Như Warren Buffet đã nói: “Khi nước biển rút, mới biết ai tắm mà không mặc quần!”

Bạn cần hiểu là việc mua/ đầu tư một bất động sản cũng như mình đã chia sẻ về việc thuê bất động sản  phải là bước cuối cùng trong kế hoạch của bạn. Mở báo Mua Bán, Tuổi Trẻ, Thanh Niên…và hàng trăm trang rao vặt khác đi, bạn sẽ thấy hàng ngày có hàng ngàn bất động sản được rao bán, cho thuê hoặc sang nhượng? Bạn chọn bất động sản nào là tùy thuộc vào câu hỏi :”Bạn mua/tạo lập bất động sản đó để làm gì?”

Rất nhiều lần khi tư vấn, lúc mình hỏi câu hỏi này, nhiều người ngắc ngứ. Câu trả lời nếu có thì rất chung chung: “Anh mua để đó, bán không được thì cho thuê!”, “Thấy rẻ quá cô mua con ạ.”, “Mình mua lướt sóng, không được thì để đầu tư dài hạn…”

Những câu trả lời như vậy thực sự sẽ làm bạn mất tiền khi thị trường đi xuống hoặc đi ngang. Vậy thì làm thế nào để xác định được chiến lược của mình trước khi xuống tiền?

Trong thế giới đầu tư bất động sản, có 2 chiến lược mà bạn có thể sử dụng cho bất kỳ một bất động sản nào: 1. LÃI VỐN (capital gain) 2. DÒNG TIỀN (cash flow). 

Là một người đầu tư LÃI VỐN, bạn cần phải có thông tin về giá của thị trường một cách cực kỳ chính xác, biết đâu là người muốn mua (khách hàng của bạn), thị trường nào đang có rất nhiều khách hàng tiềm năng, và bạn cần rất nhiều kỹ năng và kiến thức để có thể mua một bất động sản giá rẻ hơn thị trường. Và phải tính cho được thời gian để thu hồi vốn cùng với khoản lợi nhuận tương ứng. 

Không tính ra được các thông số này, bạn tuyệt đối không được xuống tiền. Phải hiểu rằng với một nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, bạn có LỢI NHUẬN lúc MUA, chứ không phải lúc BÁN (Hãy tìm trên Google các bài báo về việc cô Tư Hường xây, bán một nhà máy cho San Miguel và thu lợi nhuận hơn 10.000.000 đô-la Mỹ để hiểu hơn về khái niệm này.). 

Tin không vui là không phải ai cũng hiểu điều này, người ta cứ lao đầu đi mua rồi cầu trời cho giá lên. Thi thoảng cách làm này cũng thắng nhưng cơn sốt giật cục như thị trường 2007-2008 sẽ KHÔNG BAO GIỜ TRỞ LẠI ít nhất là cho đến khi những người đọc bài này qua đời. 

Là một người đầu tư DÒNG TIỀN, bạn cần phải hiểu là dòng tiền của mình đến từ mô hình kinh doanh (kinh doanh cà phê, spa, bánh ngọt, bún đậu, trà chanh, salon tóc, quán nhậu…) hay đến từ mô hình đầu tư (cho thuê nhà trọ, căn hộ dịch vụ, cao ốc văn phòng, mặt bằng bán lẻ, nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp…).

Và phải tìm hiểu, tham quan, tính toán cho kỹ lưỡng các thông số khi kinh doanh cho đến khi bạn có một hiểu biết thật tường tận rồi mới tính đến chuyện đầu tư. Nếu cảm thấy còn quá mơ hồ, hãy tìm gặp các chuyên gia để cho bạn lời khuyên.

Lời khuyên để tìm CHUYÊN GIA TỐT là họ phải có trải nghiệm (tức là đã làm qua mô hình mà bạn tìm hiểu) với những hiểu biết cụ thể về cả những thành công và thất bại để bạn có thể học hỏi tường tận cả quá trình. Thật không may là những chuyên gia như vậy ở Việt Nam hơi khó tìm.

Túm cái áo lại, để bắt đầu tìm hiểu về bất động sản, điểm xuất phát của bạn tuyệt đối phải là CHIẾN LƯỢC, trả lời cho cụ thể câu hỏi :”Bạn tạo lập/ đầu tư/ kinh doanh bất động sản này để làm gì?” trước khi bắt đầu. Điều này sẽ giảm thiểu cho bạn không biết bao nhiêu là rủi ro không đáng có trước khi xây, mua, đầu tư một bất động sản cụ thể.

Với trường hợp của cô A. đã đề cập, mục tiêu của cô ấy là xây nhà để ở có 2 cái sai. 

>>> 1. Trong phần lớn trường hợp, căn nhà đầu tiên để ở luôn luôn là một món NỢ (TIÊU SẢN), tức là hàng tháng nó móc từ trong túi bạn ra hàng đống tiền để chi trả cho hàng chục chi phí: điện, nước, cáp, nét, rác, vệ sinh, chi phí duy tu, bảo dưỡng…Thật không khôn ngoan để đi vay nợ xây nhà cho to nhằm giải quyết khâu OAI (sĩ diện) mà không có một tính toán kỹ lưỡng trước khi xây. 

>>> 2. Việc cô ấy đánh đổi các bất động sản đầu tư (bán 2 cái sạp đang có dòng tiền) chỉ để giải quyết chỗ ở cho to cho đẹp là một sai lầm căn bản do thiếu KIẾN THỨC ĐÚNG rất hay gặp xung quanh chúng ta. Và rất có thể sẽ đẩy cả gia đình vào một tình thế còn ngặt nghèo hơn tình thế mình đã đề cập trong bài viết trước trong thời gian tới.

***A – AREA (Khu vực) ***: Đâu là khu vực phù hợp với chiến lược của bạn?

Phải hiểu rằng bất động sản có một tính chất đặc thù của từng địa phương: thị trường tại TP.HCM khác tại Hà Nội, thị trường tại Bình Dương khác ở Đồng Nai. Đơn giản không chỉ khác nhau về văn hóa, về giá cả, nó còn khác nhau trên bình diện khí hậu, thổ nhưỡng, quy hoạch toàn cục. Thị trường ở Singapore chắc chắn khác xa Việt Nam, ở Mỹ sẽ khác ở Myanmar. Và việc làm đúng đắn nhất của bạn là tìm cho được một chuyên gia địa phương có am hiểu sâu sắc về khu vực mà bạn đang định đầu tư. Rất nhiều lần được mời đi tư vấn ở Hà Nội, Nha Trang, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh thành khác trên khắp cả nước nhưng mình chỉ chia sẻ chung về nguyên lý, chưa có ở đâu mình tự tin hơn khi nói về những việc tạo lập, đầu tư và kinh doanh bất động sản như ở thành phố Hồ Chí Minh. Mà thậm chí khi ở thành phố Hồ Chí Minh, mình chỉ dám nói về những khu vực nhất định thôi chứ không phải khu vực nào mình cũng biết hết. 

Nếu nói hết sự thật mà khách hàng vẫn cứ khăng khăng mời cho được thì mình phải dành thời gian để nghiên cứu sát sườn khu vực đó mới dám đưa ra những tư vấn cho khách hàng.

Lời khuyên của Dr. Rohan - người phụ trách các khoản đầu tư bất động sản của Robert Kiyosaki tại Anh - một nhà đầu tư bậc thầy, thầy dạy bất động sản cho mình là: “Nếu không có KHU VỰC nào phù hợp với CHIẾN LƯỢC của bạn, hãy tìm một KHU VỰC MỚI!” 

Việc này đòi hỏi nhiều thời gian nhưng bạn phải đầu tư cho nó, nếu không muốn vất tiền qua cửa sổ. Mình sẽ chia sẻ những trải nghiệm sâu sắc của mình về phương pháp 5 bước nghiên cứu khu vực cho các bạn học viên trong khóa học, các bạn tung hoa múa lụa ăn mừng đi )

Trở lại với trường hợp của cô A., mình có tư vấn cho cô các giải pháp là: 1. Cho thuê nguyên căn để lấy tiền trả ngân hàng, cả gia đình sẽ dọn về ở trong khu tập thể một thời gian (5 năm) hoặc cho đến khi việc làm ăn của cô tốt trở lại. Phương án này có ưu điểm là sẽ giúp cô nhẹ nhàng về đầu óc để chuyên tâm lo chữa bệnh mất ngủ, nhưng cần phải khảo sát thêm mức giá cho thuê ở khu vực này có được 45.000.000 VNĐ/tháng không khi mà khu vực này nằm khá biệt lập và nếu có người thuê, họ chỉ có thể mở công ty hoặc phòng nha hoặc làm kho bãi.

2. Bán căn hộ trong khu tập thể trả bớt nợ ngân hàng, cho thuê bớt một số phòng (3-4 phòng) trong căn nhà để lấy tiền trả lãi vay hàng tháng. Phương án này có ưu điểm là giữ được mặt bằng kinh doanh phía dưới nhưng nhược điểm là có quá nhiều người ra vô gia đình sẽ không thoải mái. Phải chọn lọc khách vì khu vực này khách thuê khá tạp nham.

Phù, ca này khó vì CHIẾN LƯỢC đã sai mà KHU VỰC cũng không phù hợp. Mình chỉ mong là cô A. đừng SĨ để giải quyết việc của gia đình, để bệnh kéo dài thì không biết việc gì sẽ xảy ra.

***P: PROPERTY - Bất động sản cụ thể***: Bước cuối cùng trong S-A-P, chọn lựa bất động sản.

Nếu đã làm đúng 2 bước đầu thì bước này dễ thở hơn rồi. Một kinh nghiệm hay là hãy tìm một người môi giới ở địa phương và nói cho họ nghe nhu cầu của bạn, bạn sẽ rút ngắn thời gian của mình. Câu hỏi chỉ là làm thế nào để tìm một môi giới tốt mình sẽ chia sẻ trong một bài viết khác he.

Túm lại, S-A-P là một nguyên lý nền tảng trong hoạt động tạo lập, đầu tư, hay kinh doanh bất động sản. Trong thực tế, các nhà đầu tư cá nhân hay làm ngược, mua một bất động sản (P) rồi mới đặt câu hỏi là nên làm gì với nó (S), thậm chí đôi lúc bỏ qua luôn đặc thù của khu vực (A). Nên hiểu biết về nguyên lý này, mình hi vọng là các bạn sẽ hoàn toàn làm chủ trong việc tiếp cận một giao dịch bất động sản, he.

-PCCT-

Sự thật tiềm năng căn hộ cho thuê

Chuyên đề Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản (số 3) nhận được câu hỏi từ bạn đọc liên quan đến tiềm năng và rủi ro khi mua căn hộ để cho thuê. Xu hướng này được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Nhiều chủ đầu tư (CĐT), công ty tư vấn ngoại đưa ra những con số lợi nhuận rất hấp dẫn, nhưng sự thật có phải như vậy?

PV VietNamNet đã trao đổi cùng ông Phan Công Chánh, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, luật sư Lâm Thị Hồng Cẩm, Công ty luật TNHH MTV CT Law, giảng viên bất động sản, Thạc sĩ Vũ Thanh Sang và chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân để trả lời câu hỏi này. Qua đó, các chuyên gia có những lưu ý với nhà đầu tư về các vấn đề sau:

Lợi nhuận không như kỳ vọng

Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, khi thị trường bất động sản (BĐS) trầm lắng, một lượng lớn các nhà đầu tư cá nhân và cả các chủ đầu tư đã bắt đầu chuyển một phần hay toàn bộ căn hộ của mình sang để khai thác cho thuê. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế khi họ không thể chốt lời.

“Nếu nhìn vào thị trường cho thuê hiện giờ, chúng ta thấy tiền thuê mỗi năm tính trên tổng vốn đầu tư (giá mua + nội thất) của bất động sản tại Việt Nam là rất thấp, trung bình chỉ ở mức từ 2-5%/năm, mức 5-6%/năm có thể xem là rất tuyệt vời.” – đó là nhận định của ông Phan Công Chánh.

 

Đánh giá về con số lợi nhuận 7,5%/năm đối với căn hộ cao cấp cho thuê, được đưa ra từ chuyên gia một công ty tư vấn ngoại, ông Chánh cho rằng đây không phải là con số chính xác mà chỉ là một vài ngoại lệ hiếm hoi. Bình quân, một bất động sản cho thuê tại Việt Nam mất từ 20-50 năm để thu hồi vốn, đó là trong điều kiện khai thác 100%, mà trong thực tế là không khả thi.

“Tỉ lệ 2-5% tiền cho thuê mỗi năm tính trên giá mua được kiểm chứng trên hàng trăm bất động sản tôi đã tư vấn và giao dịch thành công cho các khách hàng của mình trong gần 7 năm qua với cả thị trường mua bán, cho thuê và trên các phân khúc căn hộ, villa, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố, đất nền xây nhà trọ, nhà cho người nước ngoài thuê để ở.” – ông Chánh chia sẻ.

Do đó, khoản đầu tư cho thuê tại Việt Nam chỉ tốt trong điều kiện ngoài tiền thuê, bất động sản đó còn phải mang lại khoản tăng giá đáng kể, có thể do thị trường lên, hoặc nhà đầu tư cá nhân mua được với giá hời. Nhưng điều này không phải luôn luôn xảy ra. Thường việc mua hay xây bất động sản để cho thuê mang ý nghĩa giữ tiền là chính chứ rất khó kiếm được lợi nhuận như mong muốn.

Rủi ro khó lường

Nhà đầu tư bất động sản (BĐS) cá nhân ở Việt Nam hiện nay chiếm đại đa số là những người thiếu chuyên nghiệp. Họ kiếm tiền ở những lĩnh vực khác, sau đó dùng tiền nhà rỗi mua BĐS như một cách giữ tài sản an toàn. Chính sự thiếu am hiểu, đầu tư “ngoài ngành” sẽ dẫn đến những rủi ro mà bản thân nhà đầu tư cá nhân không lường trước.

Theo luật sư Lâm Thị Hồng Cẩm, Công ty luật TNHH MTV CT Law, rất hiếm khách hàng nhờ tư vấn pháp lý trước mỗi giao dịch BĐS dù trị giá hàng tỷ đồng. Thiếu am hiểu, không được tư vấn, nhà đầu tư đặt bút ký những hợp đồng đầy rẫy điều khoản lắt léo bất lợi mà chỉ những người thực sự có kinh nghiệm mới nhìn ra. Chưa kể nhiều dự án hồ sơ pháp lý còn chưa hoàn thiện, CĐT tự ý chẻ nhỏ căn hộ mà khách hàng thì chẳng hề biết mua căn hộ cần xem những giấy tờ gì!

 

Một cạm bẫy khác được nhiều CĐT giăng ra là chiêu cam kết thuê lại căn hộ trong năm đầu với giá cao. Giảng viên bất động sản, Thạc sĩ Vũ Thanh Sang cho rằng đây chỉ là chiêu thức bán hàng của CĐT hoặc những người được thuê lại chỉ là “chân gỗ”.

Việc CĐT cam kết thuê lại căn hộ năm đầu với giá cao cũng tương tự ngân hàng cho vay ưu đãi lãi suất 5% nhưng chỉ trong 3 tháng đầu sau đó thả nổi. Thực chất chỉ là một chiêu giảm giá! Khi CĐT cam kết thuê lại căn hộ với giá cao 1.500$/tháng trong vòng 1 năm dù khoảng thời gian đó có thể bỏ trống thì vẫn tốt hơn giảm giá trực tiếp 18.000$ (bằng tổng giá thuê 1 năm) trên giá bán. Lý do là việc cam kết thuê lại gây hiệu ứng tâm lý rằng nhà đầu tư có thể cho thuê được 1.500$/tháng trên số tiền bỏ ra trong khi con số thực trên thị trường có thể chỉ 1000$/tháng. Con số 1000$/tháng còn giảm xuống khi căn hộ ngày càng xuống cấp và nguồn cung căn hộ mới không ngừng tăng lên.

Ngoài ra, ông Vũ Thanh Sang cũng cho rằng người mua thiếu kiến thức khi chọn mua căn hộ. Do đó, họ tin theo những quảng cáo được lặp đi lặp lại, lời giới thiệu của môi giới và những báo cáo thị trường thiếu độ tin cậy. Khi thị trường thiếu minh bạch, người mua thiếu kiến thức thì chuyện báo cáo láo thao túng thị trường là cũng là điều dễ hiểu.

Cũng chính vì thiếu kinh nghiệm, nhà đầu tư bỏ qua nhiều chi phí khi tính bài toán lợi nhuận thu được. Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, thay thế trang thiết bị nội thất, chi phí môi giới, chi phí thủ tục hành chính liên quan đến việc cho thuê, thuế thu nhập từ cho thuê...là những khoản chi phí mà nhà đầu tư ít khi chú ý. Nhiều chủ nhà kỳ vọng giá thuê cao, nhưng thực tế không phù hợp với ngân sách của bên đi thuê, nguồn cung căn hộ cho thuê tăng nhanh từ những dự án mới bàn giao nhà dẫn đến căn hộ bỏ trống cả năm trời và buộc phải giá thuê xuống để mong có khách. Mặt khác, nhiều nhà đầu tư người một nơi của một nơi. Họ giao cho môi giới dẫn khách, giới thiệu cho thuê. Rủi ro thường xảy ra là môi giới thường dẫn khách đến nơi có ... hoa hồng cao hơn. Tâm lý khách thuê đến một căn hộ không được chăm sóc cẩn thận thì cũng dễ bỏ đi.

Ông Phan Công Chánh, chia sẻ tình huống thực tế từ một nhà đầu tư, họ dự định mua để bán, nhưng khoản đầu tư đã bị mất hơn một nửa do thị trường sụt giảm, rất nhiều căn hộ tương tự không có người mua. Họ muốn cho thuê nhưng hoàn toàn không chuẩn bị gì cho tình huống này. Nếu như nhà đầu tư muốn mua căn hộ để cho thuê, thì cần xác định trước đối tượng cho thuê, giá thuê, khu vực cho thuê và các điều kiện cụ thể như có nên trang bị nội thất hay không trước khi bắt đầu.

Bên cạnh đó, rủi ro chính sách, quy hoạch cũng tác động thường xuyên đến thị trường BĐS. Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân dẫn chứng, nếu người nước ngoài và Việt kiều được mua nhà thì nhu cầu thuê của đối tượng này sẽ giảm sút. Mà chính đối tượng này với khả năng chi trả cao đang là đầu ra mà những người mua căn hộ để cho thuê hướng đến.

Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cũng chỉ ra một trở ngại khác đến từ nguồn cung căn hộ cao cấp. Quỹ đất gần trung tâm TP HCM còn rất lớn, công tác điều nghiên nhu cầu căn hộ cao cấp ở TP cần bao nhiêu căn, quy hoạch ở khu vực nào, kế hoạch phát triển giai đoạn nào chưa được làm bài bản. Kéo theo đó, nguồn cung căn hộ cao cấp không ngừng tăng lên tạo nên áp lực giảm giá cho thuê. Những rủi ro này cũng lý giải tại sao nhà đầu tư vẫn thích “lướt sóng” hơn đầu tư lâu dài. Thời kỳ BĐS bong bóng đã trôi qua, nếu như năm 2007 là thời kỳ hưng thịnh của phân khúc cho thuê BĐS, thì hiện nay đã bảo hòa và dư thừa, những chủ đầu tư lỡ trót đầu tư phân khúc này thì đang loay hoay tìm đủ mọi cách để chiêu dụ khách hàng.

Nhà đầu tư cần thận trọng

Đối với nhà đầu tư muốn tìm lợi nhuận từ cho thuê bất động sản thì vị trí là yếu tố đầu tiên cần xem xét – đó là lời khuyên từ giảng viên bất động sản, Thạc sĩ Vũ Thanh Sang. Với điều kiện hạ tầng như TP HCM hiện nay thì vị trí càng trở nên quan trọng khi mà mật độ cư dân, phương tiện khu trung tâm ngày càng tăng. Xu hướng muốn sống gần trung tâm để tiện đi lại sẽ đẩy nhu cầu thuê tăng cục bộ ở những khu vực này. Tuy nhiên, ông Sang cũng lưu ý khách hàng không nên tin vào quảng cáo của CĐT mà phải tự kiểm chứng, tham vấn những người có kinh nghiệm.

Có nhiều cách để tìm thông tin kiểm chứng, phản biện. Một CĐT căn hộ đương nhiên nói tốt về phân khúc này, nhưng thử hỏi một CĐT chuyên về đất nền tư vấn xem nên mua căn hộ hay đất nền thì khách hàng có thể có những thông tin cần thiết. Tương tự, để bán được sản phẩm đối thủ cùng phân khúc sẽ sẵn sàng mổ xẻ khuyết điểm dự án cạnh tranh trực tiếp với họ. Sau đó, khách hàng có thể tham vấn chuyên gia để tối ưu hóa khoản đầu tư của mình.

Ở các dự án căn hộ đã hoàn thiện, CĐT thường quảng cáo cho thuê rất tốt. Tuy nhiên, nếu đi qua dự án vào buổi tối thì rất ít đèn sáng trong căn hộ. Thậm chí, nhiều CĐT thường tự bật đèn những căn hộ chưa bán được để...“làm thị trường”, tạo cảm giác dự án đông người ở, bán chạy. Vì nếu cả chung cư tối om thì không những khách mua mà khách thuê cũng bỏ chạy. Do đó, để biết chính xác là đèn thật hay đèn “ảo”, tỉ lệ lấp đầy như thế nào thì khách hàng phải có thời gian quan sát và tìm hiểu.

Từ kinh nghiệm thực tế, ông Chánh cho biết thêm, phân khúc cho thuê cao cấp từ khoảng 1500$/tháng đang có sự cạnh tranh rất dữ dội và khách hàng đi thuê có quá nhiều sự chọn lựa. Nếu chọn đầu tư trong phân khúc này, nhà đầu tư cá nhân cần có những thông tin thực tế từ thị trường, gu thiết kế, hành vi của khách hàng…và nhiều yếu tố khác để đảm bảo khoản đầu tư của mình sinh lợi. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng, xu thế thị trường, chính sách, và nhu cầu thị trường thực tế.

-VietNamNet-

Rủi ro mua nhà, làm sao tránh?

Chuyên đề kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản (số 5) nhận được câu hỏi từ bạn đọc với nội dung như sau:

Vợ chồng tôi đi làm tích lũy hơn chục năm dành dụm được một số tiền nhỏ để mua nhà. Nhưng hiện nay, các vụ việc tranh chấp ngày càng nhiều và thường bế tắc hướng giải quyết. Tôi được biết Chuyên trang bất động sản báo VietNamNet – Vland mở chuyên đề kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản để hỗ trợ người mua nhà đất. Qua chuyên đề, tôi rất mong các chuyên gia tư vấn giúp tôi quy trình mua nhà để ở giúp tôi tìm được nơi an cư phù hợp và giảm bớt các rủi ro có thể phát sinh.

PV Chuyên trang bất động sản báo VietNamNet – Vland đã trao đổi với ông Phan Công Chánh chuyên gia BĐS cá nhân, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh để trả lời câu hỏi của bạn đọc.

Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản là việc rất quan trọng trước khi quyết định mua nhà

Dưới đây là quy trình 5 bước giúp người mua nhà để ở có thể chọn nhà phù hợp theo quan điểm của ông Phan Công Chánh:

Bước 1: Xác định khu vực sẽ sinh sống

Việc xác định khu vực sẽ sinh sống căn cứ vào chữ “tiện”. Tiện ích là vấn đề được người mua nhà để ở quan tâm hàng đầu. Trong đó, có thể kể đến các yếu tố: Gần bệnh viện, gần nơi làm việc, gần trường học, gần chợ…

Do đó, bạn cần trả lời 4 câu hỏi sau đây để giúp xác định mình muốn sinh sống.

- Nơi ở có gần bệnh viện không?

- Vợ chồng có gần nơi làm việc không?

- Con cái có tiện đi học không?

- Có gần siêu thị hoặc chợ không?

Nên nhớ, đừng bao giờ mua căn nhà chỉ vì nó đẹp long lanh (như quảng cáo) và Bạn thấy thích. Hãy mua căn nhà tiện lợi nhất cho nhu cầu an cư của chính Bạn và các thành viên trong gia đình mình.

Trong thời gian sắp tới khi Việt Nam hoàn thành và đưa vào sử dụng các tuyến Metro thì cũng nên lưu ý thêm yếu tố gần tuyến Metro như ở Singapore hoặc Malaysia.

Bước 2: Xác định khoản tiền sẽ mua nhà

Bạn muốn mua nhà bao nhiêu tiền? Tiền tự có hay góp cùng với vợ/chồng/anh chị em/ cha mẹ? Có phải vay ngân hàng không? Nếu vay thì vay bao nhiêu?

Theo kinh nghiệm tư vấn hơn hàng trăm khách hàng đã mua nhà của mình, khoản vay an toàn là khoản vay không quá 50% tổng giá trị căn nhà và khoản tiền phải trả ngân hàng hàng tháng không quá 50% thu nhập. Từ đó Bạn có thể tính ra số tiền phải trả hàng tháng và thời hạn vay ngân hàng.

Ví dụ: Bạn cần mua căn hộ chung cư khoảng 650tr thì chỉ nên vay không quá 50% là 375tr. Giả sử thu nhập của Bạn (cả 2 vợ chồng) là 20tr/tháng thì hàng tháng sẽ dành tối đa 10tr để trả tiền mua nhà. Trường hợp bạn chọn vay ngân hàng, phương án trả cả gốc lẫn lãi hàng tháng thì cần tìm ngân hàng có gói cho vay mua nhà để tính toán tiền vay phải trả.

Giả sử bạn tìm được ngân hàng cho vay với thời gian 10 năm, lãi suất 15%/năm (rất nhiều). Sau khi tính toán thì số tiền phải trả hàng tháng tối đa là 7.812.500đ. Nếu thời gian ngân hàng cho vay dài hơn và lãi suất cho vay thấp hơn thì rất tuyệt vời, nhưng phần lớn các sản phẩm cho vay từ ngân hàng đều có điều chỉnh lãi suất theo 06 tháng hay 12 tháng, và nên nhớ tiền lãi giảm dần theo thời gian.

Lưu ý: Hãy cẩn thận với những ngân hàng đang có gói lãi suất ưu đãi với lãi suất thấp (ví dụ: Lãi suất 6%-8% thường chỉ áp dụng cho năm đầu tiên, các năm sau lãi suất sẽ thả nổi).

Bước 3: Xác định bất động sản cụ thể sẽ mua

Câu hỏi quan trọng cần trả lời ở bước này: Chọn nhà riêng lẻ hay chung cư?

Nhà riêng lẻ có ưu điểm là tự do, trong khi đó nhà chung cư lại được bảo vệ tốt hơn. Nếu nhà có nhiều trẻ con, người già thường xuyên phải ở nhà một mình, chung cư là lựa chọn sáng suốt. Còn nếu Bạn đang độc thân hoặc vợ chồng son mới cưới thì có thể chọn nhà riêng lẻ.

Từ đó, lên danh sách các bất động sản tại khu vực Bạn đang quan tâm. Bạn có thể tìm bất động sản từ tất cả các nguồn, đi xem, xem càng nhiều càng tốt, các điểm cần chú ý khi đi xem là cư dân xung quanh và các tiện ích đã nêu ở bước 1. Nên tạo ra 1 danh sách để kiểm tra, so sánh. Có thể tìm một chuyên viên tư vấn BĐS chuyên nghiệp để đỡ tốn thời gian. Lưu ý, tại Việt Nam người đi mua nhà không phải trả tiền môi giới.

Bước 4: Xác định pháp lý

Đây là bước rất quan trọng, nên nhờ 1 luật sư hoặc chuyên viên tư vấn có thâm niên kinh nghiệm hỗ trợ.

Nhà phải có sổ hồng, căn hộ chung cư phải có hợp đồng hoàn chỉnh về mặt pháp lý, chủ đầu tư uy tín, có ngân hàng liên kết cho vay thì việc giải ngân vốn vay mới thuận lợi. Quy định chung của ngân hàng hiện nay là nhà ở riêng lẻ diện tích từ 30m2 trở lên mới được vay. Chung cư thì phụ thuộc vào chủ đầu tư, giá trị hợp đồng và nguồn thu nhập (chứng minh được) ở bước 2.

Mua nhà của ai còn quan trọng hơn việc mua cái gì. Người bán (cả chủ nhà riêng lẻ hay chủ đầu tư) có uy tín và có tốt thì mới nên giao dịch.

Bước 5: Tiến hành giao dịch

Nên xin hồ sơ chuyển sang ngân hàng để thẩm định trước về thủ tục vay trước khi xúc tiến ký hợp đồng đặt cọc mua nhà. Nếu ngân hàng đồng ý cho vay, Bạn mới ký hợp đồng mua nhà. Một số dự án chung cư có liên kết với ngân hàng nên thủ tục cho vay cũng sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên phải lưu ý là từng ngân hàng khác nhau cũng có những quy định khác nhau.

Sai lầm thường gặp là ký tên mua nhà rồi mới đưa hồ sơ qua ngân hàng thẩm định, việc này rất rủi ro trong trường hợp ngân hàng không đồng ý cho vay thì bạn sẽ có nguy cơ mất tiền đặt cọc rất lớn.

Làm tốt 5 bước trên thì Bạn sẽ giảm được rủi ro ở mức tối thiểu khi tiến hành mua nhà, đặc biệt với những người mua nhà lần đầu, thiếu kinh nghiệm.

Quốc Tuấn

Hé lộ quy trình 5 bước giúp giảm thiểu rủi ro khi mua nhà ?

Hé lộ quy trình 5 bước (KHU-TIỀN-CỤ-PHÁP-GIAO) giúp giảm thiểu rủi ro khi mua nhà để ở lần đầu?

©©© BƯỚC 1: XÁC ĐỊNH KHU VỰC SẼ SINH SỐNG: ©©©

Căn cứ để xác định: TIỆN

Theo một khảo sát gần đây trên website uy tín về bất động sản tại Việt Nam (muabannhadat.com.vn) thì khi mua nhà người Việt Nam quan tâm 4 yếu tố theo thứ tự ưu tiên giảm dần: 1. Gần BỆNH VIỆN - 2. Gần NƠI LÀM VIỆC – 3. Gần TRƯỜNG HỌC – 4. Gần CHỢ.

Bạn cần trả lời 4 câu hỏi sau đây để giúp xác định mình muốn sinh sống.

Ø Nơi ở có gần BỆNH VIỆN không?

Ø Vợ chồng có gần CHỖ LÀM không?

Ø Con cái có TIỆN ĐI HỌC không?

Ø Có gần SIÊU THỊ hoặc CHỢ không?

Nhớ: đừng bao giờ mua căn nhà chỉ vì nó ĐẸP LONG LANH (như quảng cáo) và Bạn thấy THÍCH. Hãy mua căn nhà TIỆN LỢI NHẤT cho nhu cầu an cư của chính Bạn và các thành viên trong gia đình mình.

Xem thêm kết quả khảo sát ở hình 1.

Trong thời gian sắp tới khi Việt Nam hoàn thành tuyến Metro thì cũng nên lưu ý thêm yếu tố GẦN TUY ẾN METRO như ở Singapore hoặc Malaysia.

©©© BƯỚC 2: XÁC ĐỊNH KHOẢN TIỀN SẼ MUA NHÀ: ©©©

Bạn muốn mua nhà bao nhiêu tiền? Tiền tự có hay góp cùng với vợ/chồng/anh chị em/ cha mẹ? Có phải vay ngân hàng không? Nếu vay thì vay bao nhiêu?

Qui luật 2x50 (“Hai lần năm mươi”):

Theo kinh nghiệm tư vấn hơn hàng trăm khách hàng đã mua nhà của mình, khoản vay an toàn là khoản vay không quá 50% tổng giá trị căn nhà và khoản tiền phải trả ngân hàng hàng tháng không quá 50% thu nhập. Từ đó Bạn có thể tính ra số tiền phải trả hàng tháng và thời hạn vay ngân hàng.

Ví dụ: Bạn cần mua căn hộ chung cư khoảng 650tr thì chỉ nên vay  không quá 50% là 375tr. Giả sử thu nhập của Bạn (cả 2 vợ chồng) là 20tr/tháng thì hàng tháng sẽ dành tối đa 10tr để trả tiền mua nhà. Trường hợp bạn chọn vay ngân hàng, phương án trả cả gốc lẫn lãi hàng tháng thì cần tìm ngân hàng có gói cho vay mua nhà để tính toán tiền vay phải trả.

Giả sử bạn tìm đựơc ngân hàng cho vay với thời gian 10 năm, lãi suất 15%/năm (rất nhiều). Sau khi tính toán thì số tiền phải trả hàng tháng tối đa là 7.812.500 đ. Nếu thời gian ngân hàng cho vay dài hơn và lãi suất cho vay thấp hơn thì rất tuyệt vời, nhưng phần lớn các sản phẩm cho vay từ ngân hàng đều có điều chỉnh lãi suất theo 06 tháng hay 12 tháng, và nên nhớ tiền lãi giảm dần theo thời gian.

Một lưu ý LỚN là hãy cẩn thận với những ngân hàng đang có gói lãi suất ưu đãi với lãi suất thấp (ví dụ 6%-8% thường chỉ áp dụng cho năm đầu tiên, các năm sau lãi suất sẽ vẫn U NHƯ KỸ (y như cũ)).

 Xem thêm trong hình 2 để hiểu rõ về ví dụ này.

©©© BƯỚC 3: XÁC ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ SẼ MUA: ©©©

Câu hỏi quan trọng cần trả lời ở bước này: ở nhà riêng lẻ hay chung cư?

Nhà riêng lẻ: TỰ DO. Nhà chung cư: AN TOÀN. Nếu nhà có nhiều trẻ con, người già thường xuyên phải ở nhà một mình, chung cư là lựa chọn sáng suốt. Còn nếu Bạn đang độc thân hoặc vợ chồng son mới cưới, nhà riêng lẻ là rất tuyệt vời.

Lên danh sách các bất động sản tại khu vực Bạn đang quan tâm. Bạn có thể tìm bất động sản từ tất cả các nguồn, đi xem, xem càng nhiều càng tốt, các điểm cần chú ý khi đi xem là cư dân xung quanh và các tiện ích đã nêu ở bước 1. Nên tạo ra 1 checklist (danh sách) để kiểm tra nhé.  Có thể tìm một chuyên viên tư vấn BĐS chuyên nghiệp để đỡ tốn thời gian. Lưu ý tại Việt Nam người đi mua nhà không phải trả tiền môi giới.

©©© BƯỚC 4: XÁC ĐỊNH PHÁP LÝ: ©©©

Rất quan trọng. Bước này nên nhờ 1 luật sư. Một chuyên viên tư vấn có thâm niên kinh nghiệm cũng có thể giúp ích cho bạn rất nhiều bước này.

Nhà phải có sổ hồng. Chung cư phải có hợp đồng hoặc sổ hồng thì mới vay ngân hàng được. Quy định chung của ngân hàng hiện nay là nhà ở riêng lẻ diện tích từ 30m2 trở lên mới được vay. Chung cư thì phụ thuộc vào chủ đầu tư, giá trị hợp đồng và nguồn thu nhập (chứng minh được) ở bước 2.

Mua hàng CỦA AI còn quan trọng hơn việc MUA CÁI GÌ nhé. Người bán (cả chủ nhà riêng lẻ hay chủ đầu tư) có uy tín và có tốt thì mới nên giao dịch.

©©© BƯỚC 5: TIẾN HÀNH GIAO DỊCH: ©©©

Nên xin hồ sơ chuyển sang ngân hàng để thẩm định trước về thủ tục vay trước khi xúc tiến ký hợp đồng đặt cọc mua nhà. Nếu ngân hàng đồng ý cho vay, Bạn mới ký hợp đồng mua nhà. Một số dự án chung cư có liên kết với ngân hàng nên thủ tục cho vay cũng sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên phải lưu ý là từng ngân hàng khác nhau cũng có những quy định khác nhau.

SAI LẦM thường gặp là ký tên mua nhà rồi mới đưa hồ sơ qua ngân hàng thẩm định, việc này rất rủi ro trong trường hợp ngân hàng không đồng ý cho vay thì bạn sẽ có nguy cơ mất tiền đặt cọc rất lớn.

Làm tốt 5 bước trên thì Bạn sẽ giảm được rủi ro ở mức tối thiểu khi tiến hành mua nhà, đặc biệt với những người mua nhà lần đầu. Thứ tự phải tiến hành là 1-2-3-4-5 (KHU-TIỀN-CỤ-PHÁP-GIAO), nếu làm ngược lại, nguy cơ phải ân hận là rất cao. Nào cùng lầm bầm bí kíp nhé.

1. (KHU-TIỀN-CỤ-PHÁP-GIAO)

2. (KHU-TIỀN-CỤ-PHÁP-GIAO)

3. (KHU-TIỀN-CỤ-PHÁP-GIAO)

4. (KHU-TIỀN-CỤ-PHÁP-GIAO)

5. (KHU-TIỀN-CỤ-PHÁP-GIAO)

ĐỆCH…MỆT QUÁ! :)))))))) THUỘC CHƯA? NHẮC LẠI COI ^^

Chúc cho những Bạn mua nhà lần đầu và gia đình của mình sẽ tìm được chốn an cư lý tưởng để lạc nghiệp nhé.