Thứ trưởng: Bất động sản sắp tới sẽ bền vững

Đó là nhận định của ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ xây dựng khi trao đổi với báo chí trong cuộc làm việc với doanh nghiệp xây dựng phía Nam mới đây.

Theo ông Nam, bằng một loạt các chính sách điều tiết thị trường trong một thời gian ngắn, từ việc tăng cường quản lý nhà nước, đẩy mạnh hoàn thiện các luật và quy định liên quan, đến các giải pháp tạo điều kiện cho doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) giải quyết nợ xấu, tồn kho, tiếp cận vốn… 

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam tiếp xúc với doanh nghiệp xây dựng phía nam

Ông Nam dự báo trong 2 năm tới thị trường BĐS Việt Nam sẽ có nhiều khởi sắc, phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ. Trong đó, cộng đồng DN BĐS sẽ có đủ tiềm lực để phát triển từ những nền tảng đã có, chính sách phát triển sẽ cởi mở, thông thoáng hơn chứ không quá thận trọng như thời gian qua. Điều này được minh chứng bằng sự ra đời của hai bộ luật quan trọng vào cuối năm nay và đầu năm 2015 là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

BĐS Việt Nam đã trải hơn 2 thập kỷ khó khăn như vậy thì có thể nói thị trường đang có những dấu hiệu bề vững không?

Dù trải qua thời kỳ 20 năm phát triển trong nền kinh tế đầy biến động, nhưng thị trường BĐS của chúng ta đã được định hình, phát triển theo đúng cơ chế thị trường. 

Hiện kinh doanh BĐS trong nước có quy mô chiếm khoảng 5,3% GDP, dư nợ cho vay BĐS cuối năm 2014 đạt 265 nghìn tỷ đồng (chiếm 8% tổng dư nợ), hàng loạt dự án BĐS lớn nhỏ, khu đô thị quy mô góp phần giải quyết nhà ở cho người dân.

Năm 1993, Việt Nam đánh dấu sự có mặt của thị trường BĐS, đến nay sau 20 năm thị trường này vẫn còn bộc lộ nhiều yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh, không ổn định. Sự phát triển của thị trường không gắn với kế hoạch dẫn đến cung vượt quá cầu. Các địa phương cấp phép đầu tư quá nhiều dự án khu đô thị mới, các dự án phát triển nhà ở mà không căn cứ vào kế hoạch và nhu cầu của thị trường.

Trước những khó khăn trên của thị trường BĐS Việt Nam, chúng ta đã giải quyết được tới đâu, thưa Thứ trưởng?

Chính phủ đã kịp thời thực hiện một loạt nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường BĐS, sau thời gian đóng băng đến nay thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc. 

Cụ thể, giá nhà đã chững lại, nhiều phần khúc thị trường không còn tăng mạnh hoặc bị thả nổi, gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cũng đang được khơi thông để người dân và DN tiếp cận nhanh chóng, nhiều chính sách cũng đang được xem xét để phát triển nhiều kênh tài chính hơn cho thị trường. 

Bộ Xây dựng cũng vừa trình Thủ tướng Chính phủ Đề án Phát triển thị trường BĐS đến năm 2020, với 9 nội dung trọng tâm, kỳ vọng rằng thị trường của chúng ta giai đoạn tới sẽ phát triển bền vững.

Với các chính sách mới đây, nhiều người vẫn tỏ ra nghi ngại rằng DN BĐS vẫn còn quá khó khăn, vậy theo ông thì chúng ta phải làm gì để giúp DN vượt khó?

Tôi thấy việc đầu năm 2013, khi Chính phủ đưa ra Nghị quyết riêng về việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS thì tôi thấy đến nay đã mang lại nhiều kết quả. 

Trong đó việc lãi suất vay ngân hàng ngày một giảm, có nhiều kênh xử lý nợ xấu, người mua nhà được dễ dàng tiếp cận các gói tín dụng để mua nhà. Hệ thống luật pháp cũng được hoàn thiện theo hướng minh bạch, cởi mở với các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS. 

Nhiều dự án bị đình trệ trước đây nay đã được thi công trở lại, thu hút một lượng lớn khách mua nhà. Như vậy có thể thấy rằng các chủ đầu tư từng bước tái cơ cấu các sản phẩm BĐS phù hợp với khả năng của người mua nhà. 

Đặc biệt, khách hàng là người nước ngoài có thể mua dự án và nhà ở tại Việt Nam ngày càng nhiều... đã tạo sự hứng khởi cho thị trường.

Hơn thế nữa, theo những số liệu mà Bộ xây dựng thống kê từ năm 1999-2009, quỹ nhà ở toàn quốc đã tăng gấp 2 lần (từ 709 triệu m2 năm 1999 lên 1.433 triệu m2 năm 2009). Đến năm 2013, quỹ nhà ở toàn quốc đã đạt 1.768 triệu m2; bình quân mỗi năm tăng khoảng 80 triệu m2 và dự kiến năm 2014 đạt 1.859 triệu m2. Diện tích bình quân nhà ở toàn quốc cũng tăng hơn 2 lần, từ 9,7m2/người năm 1999 lên 19,6m2/người năm 2013. 

Các chương trình nhà ở xã hội đang được triển khai mạnh mẽ với 98 dự án, trong đó có 35 dự án dành cho người thu nhập thấp ở đô thị với gần 19.000 căn hộ. Hiện các địa phương đang triển khai tiếp 129 dự án nhà ở xã hội, cung cấp khoảng 82.500 căn hộ.

Tính đến hiện tại cả nước có 427 dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký khoảng 51 tỉ USD, đứng thứ 2 sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo. Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản chiếm 21% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Trong giai đoạn vừa qua, các DN kinh doanh BĐS chủ yếu tập trung vào thị trường BĐS cao cấp, đắt tiền. Hầu hết các dự án đều xây dựng các chung cư cao cấp, biệt thự, nhà vườn với giá trị từ 2 tỷ đồng trở lên. Nhu cầu mua bán, giao dịch nhà ở có mức giá dưới 1 tỷ đồng gần như không được đáp ứng. Trong giai đoạn thị trường trầm lắng, các DN đang tự điều chỉnh, chuyển hướng đầu tư vào các loại nhà ở quy mô nhỏ, giá trị thấp từ 300 triệu đến dưới 1 tỷ đồng. Đây là nhu cầu có khả năng thanh toán cao và tiềm năng còn rất lớn. 

Từ những con số trên, cộng với các giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế, thị trường BĐS sẽ có đầu ra tương đối ổn định đối với các loại sản phẩm nhà ở giá thấp. Bộ Xây dựng đang rà soát lại các dự án, trên cơ sở đó đề xuất việc bơm tiền cho các dự án gần hoàn thiện nhưng thiếu vốn để tăng lượng hàng hóa bán ra, tạo tính thanh khoản cho thị trường.

Bộ Trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng tham mưu cho Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật nhà ở sửa đổi với nhiều nội dung mở, thông thoáng hơn, trong đó tạo điều kiện cho doanh nghiệp nước ngoài, người nước ngoài được tham gia đầu tư kinh doanh BĐS cũng như được thuê nhà, thuê đất. 

Theo nhiều nhà đầu tư nước ngoài khi tìm hiểu để đầu từ vào thị trường BĐS Việt Nam vẫn kêu ca là quy trình để có thể có quyền sử dụng đất tại Việt Nam quá khó khan,ông có thể nói gì về điều này?

Theo tôi thấy, khung pháp lý của thị trường BĐS mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vấn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Trong đó có những cơ chế chính sách quan trọng, như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường BĐS, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản... cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng nhiêu khê trong thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai để DN dễ thở hơn, thu hút tốt hơn dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường...

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam dự báo là trong 2 năm tới thị trường BĐS Việt Nam sẽ có nhiều khởi sắc, phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ.

Đây là vấn đề mà chúng ta không thể kỳ vọng vào ngày một ngày hai có thể giải quyết được. Tình hình này xảy ra đã lâu, đã kéo dài triền mien, mà cũng tương đối trầm trọng, không chỉ đối với DN nước ngoài mà còn với tất cả DN trong nước. Trong lĩnh vực BĐS, thủ tục hành chính đã và đang làm mất cơ hội kinh doanh của DN, làm tăng chi phí kinh doanh, làm nản lòng các nhà đầu tư… Như tôi đã nói, cơ chế chính sách đang được điều chỉnh theo hướng gọn hơn, cởi mở hơn.

Tuy nhiên, cái việc thực thi mới là quan trọng! Chính phủ thì cải cách nhưng chính quyền địa phương lại tự ý đặt ra những quy định nằm ngoài quy định chung. “Vua thì ở xa, ban nha thì ở gần” là câu nói mà mọi DN BĐS đều thuộc khi nói về thực trạng này. Nói thế không phải là chúng ta chấp nhận, chịu thua tình hình này, mà từ Trung ương đến địa phương đang rất quyết liệt cắt giảm thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho DN. 

Sắp tới, chúng tôi sẽ tăng cường các bước là tiền kiểm, kiểm soát trước đầu tư. Ở đây, có hai lĩnh vực cần phải được thực hiện, một là sẽ có quy định gọi là kiểm tra qua tiết kiệm trong đầu tư các loại hình dự án, hai là siết chặt hơn việc cấp giấy phép xây dựng. 

Trân trọng cảm ơn ông!

muabannhadat

PHÂN BIỆT SEA-FRONT VÀ SEA-VIEW.

Nhân hôm trước đi nghỉ ở resort The Cliff - Mũi Né, resort mà mình đã dẫn chương trình bán hàng 2 năm trước mình chợt nhớ ra khái niệm cực kỳ quan trọng này khi tìm hiểu để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, một trong những bất động sản đắt giá nhất trên hành tinh.

Người mua/ nhà đầu tư cá nhân hay nhầm lẫn và đánh đồng 2 khái niệm này.

Sea-front dịch nôm na là TRƯỚC BIỂN, giống như vị trí của The Cliff, nằm ngay trước biển, chỉ mất vài bước chân để Bạn hoà mình vào biển, tắm biển và để cho biển xoá hết những lo toan.

Tắm biển dường như là một nhu cầu của mỗi người. Người ta tìm về biển để mong sóng biển khỏa lấp đi mọi ưu phiền, tái sinh năng lượng cho những ước mơ riêng.

Những minh tinh đẳng cấp, ngôi sao thể thao, các chính trị gia giàu có, những doanh gia thành danh đều mong muốn sở hữu bất động sản trước biển, đặc biệt là dạng Sea-front.

Không khó để tìm thấy những bất động sản đắt nhất hành tinh tại những khu vực đã tạo nên thương hiệu siêu đắt đỏ, ví dụ như Malibu tại Mỹ, Golden Coast ở Úc hay Cote' d'zur tại Pháp.

Còn Sea-view? Đơn giản chỉ là từ bất động sản của mình, Bạn có thể NHÌN THẤY BIỂN (view biển). Bạn có thể ở trên tầng 15 của một cao ốc cách biển 3km mà vẫn nhìn thấy biển. Hoặc ở trong một biệt thự nằm lưng chừng quả núi cách biển 5-10km, vẫn là Sea-view, vì chỉ THẤY BIỂN chứ không nằm ngay TRƯỚC BIỂN, muốn tắm biển phải đi 1 quãng rất lâu.

Lằn ranh phân biệt Sea-front và Sea-view khá mong manh nhưng rõ ràng. Lấy Mũi Né làm ví dụ, nếu lấy con đường dọc theo biển làm lằn ranh phân tách thì bên phải giáp biển là những bất động sản Sea-front, còn bên kia đường là các bất động sản Sea-view.

Túm quần lại, bất động sản với cùng 1 kích cỡ, 1 loại hình thì Sea-front đắt hơn Sea-view nhiều.

Kể nghe, đối diện The Cliff có 1 dự án bán rất thành công, có cả sân golf, nhưng bây giờ giá giảm và bán lại cũng khó do thiếu mỗi cái Sea-front. Giá thuê biệt thự chỉ bằng 1/8 giá thuê một biệt thự Sea-front dù giá chỉ rẻ hơn 1/4. Ghê hé.

Nguồn:-PCCT -

10 RỦI RO BẤT BIẾN KHI GIAO DỊCH VÀ ĐẦU TƯ BĐS.

Bất động sản dù để ở hay là đầu tư thì ở phân khúc nào khách hàng cũng ngày càng kỹ tính hơn trong lựa chọn. Từ giá bán, tiến độ thanh toán, các yếu tố pháp lý tới phong thủy... và phân khúc nhà đất riêng lẻ cũng không phải ngoại lệ.

Để giúp khách hàng hiểu rõ hơn và một số kinh nghiệm khi giao dịch ở phân khúc nhà đất riêng lẻ nói riêng và bất động sản BĐS nói chung. Phóng viên Chuyên trang tài chính bất động sản báo điện tử Một thế giới - Epress đã có buổi gặp gỡ với ông Phan Công Chánh - chuyên gia BĐS cá nhân, Chủ tịch Hội đồng quản trị (HĐQT) CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh. Sau đây là 10 nhóm rủi ro tiêu biểu và những kinh nghiệm phòng tránh do chuyên gia chia sẻ, phóng viên xin gửi tới độc giả.

1. [MỤC ĐÍCH]: Nhiều nhà đầu tư BĐS cá nhân không biết MỤC ĐÍCH đầu tư, kinh doanh BĐS để làm gì? Điều này không phải là hiếm trong thị trường BĐS tại Việt Nam. Cần phải luôn tìm kiếm và học hỏi một chiến lược đầu tư cụ thể, thực hành nó đến khi thành thạo và bắt đầu với một chiến lược mới. Phải luôn đảm bảo là bạn có rất nhiều chiến lược đầu tư với cùng một BĐS.

2. [ĐỐI TÁC]: Chọn ĐỐI TÁC mua nhà đất riêng lẻ nói riêng và để giao dịch, đầu tư BĐS nói chung là một việc khó. Chính vì vậy, khi quyết định đầu tư cần phải đánh giá được đối tác của mình, yêu cầu cam kết sự minh bạch về tài chính, có chung tầm nhìn, phân công công việc, trách nhiệm, lợi nhuận rõ ràng, cùng đứng tên chung trên giấy tờ để tránh tranh chấp về sau.
3. [QUY HOẠCH]: Dù mua nhà đất riêng lẻ thì người mua vẫn phải luôn đặt ra câu hỏi BĐS mình đầu tư có nằm trong khu bị QUY HOẠCH không? Có bị tranh chấp, kiện tụng gì không? Tránh trường hợp sau khi đặt cọc mua nhà, mới phát hiện ra nhà nằm trong khu QUY HOẠCH,thì sẽ gặp rất nhiều rắc rối.

“Trước khi đổ tiền vào cần phải thẩm tra tính pháp lý/QUY HOẠCH khu vực của BĐS tại cơ quan địa chính xã, phường hoặc tại Phòng Quản lý đô thị (trực thuộc UBND quận) nơi BĐS tọa lạc” điều này sẽ giúp hạn chế tối đa rủi ro.

4. [PHONG THỦY]: “Không mê tín, nhưng hãy tin vào trực giác của bạn khi đi xem để mua một nhà đất riêng lẻ. Nếu bạn cảm thấy “có cảm giác” không ổn, không an toàn, không thoải mái hay không thích BĐS mình đang xem, hãy từ chối khéo”.

Một số trường hợp nên tránh hoặc xem xét thật kỹ lưỡng trước khi mua, cụ thể: Nhà ở không nên bị trục đường cái chiếu thẳng vào. Nhà ở không đối diện thẳng với chỗ chuyển góc hoặc góc nhọn của kiến trúc gần đó. Nhà ở không nên nhìn ra thấy các bãi tha ma, bia mộ, hoặc gần khu công nghiệp. Nhà ở không nên trực diện với ngã ba đường. Nhà ở không nên đầu to đuôi nhỏ (bị tóp hậu nhiều)… 

5. [TÀI CHÍNH]: Có một trường hợp mà rất nhiều người mua BĐS gặp phải đó là nguy cơ mắc bẫy TÀI CHÍNH khi vay tiền mua nhà. Tiền vay quá 50% giá trị căn nhà, lãi trả ngân hàng hàng tháng vượt hơn 50% tổng thu nhập... điều này có thể khiến chủ nhà gặp khó khăn với khoản nợ của mình.

“Khi vay hoặc huy động vốn để đầu tư hoặc giao dịch bất động sản, phải tính toán để dòng tiền thu về (bao gồm tiền cho thuê hoặc tiền chuyển nhượng) lớn hơn dòng tiền phải trả lãi vay và sớm hơn thời gian phải trả lãi. Giữ kỷ luật cá nhân để tạo uy tín về tiền bạc”.
6. [MÔI GIỚI]: Về hình thức tìm kiếm thông tin BĐS, nếu thông qua MÔI GIỚI: “Không làm việc với các môi giới thu tiền nhờ việc dẫn bạn đi xem nhà chứ không phải tiến hành một giao dịch thật sự. Cố gắng thiết lập các quan hệ thật sự với những MÔI GIỚI tốt chứ không phải giao dịch với tư duy ngắn hạn vắt chanh bỏ vỏ”.

7. [VỊ TRÍ]: Nếu bạn là người đang muốn chọn bất động sản để mở việc kinh doanh, phải nhớ nghiên cứu VỊ TRÍ BĐS định thuê/mua. Người thuê hoặc mua phải tìm ra đặc điểm của khu vực trước khi tiến hành chọn một BĐS cụ thể. Việc tìm ra được đặc điểm của khu vực sẽ giúp bạn giải mã được khách hàng tiềm năng, người sẽ mua hoặc thuê lại các khoản đầu tư của bạn.
8. [CHỦ NHÀ]: Kiểm tra kỹ nhân thân người bán, cho thuê bất động sản. Đảm bảo tính “chính chủ” của họ đối với BĐS được giao dịch. Điều tra thêm nhân thân của người bán hoặc cho thuê bằng cách hỏi thăm ở tổ dân phố, chủ quán cà phê hoặc công an khu vực.
9. [THANH TOÁN]: Với những bất động sản đang phải cầm cố, thế chấp, khi giao dịch người mua nên sử dụng dịch vụ trung gian THANH TOÁN tại các ngân hàng để tránh rủi ro bên bán sử dụng số tiền đặt cọc/ tiền thanh toán không đúng mục đích.
10. [THỜI ĐIỂM]: Hãy biết chọn đúng thời điểm giao dịch, bởi: “Thị trường BĐS giống như những chuyến xe buýt, đừng tiếc rẻ, hãy chọn đúng THỜI ĐIỂM tham gia sẽ giúp bạn kiếm được lợi nhuận khủng từ BĐS. Nếu một cơ hội qua đi, hãy luôn sẵn sàng cho một cơ hội mới”.

10 rủi ro thường gặp và 10 lời khuyên này cũng là một phần nội dung trong quyển sách đầu tiên về giao dịch bất động sản tại Việt Nam của ông Phan Công Chánh sẽ được xuất bản vào cuối tháng 10.2014.