Chuyên đề Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản (số 3) nhận được câu hỏi từ bạn đọc liên quan đến tiềm năng và rủi ro khi mua căn hộ để cho thuê. Xu hướng này được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Nhiều chủ đầu tư (CĐT), công ty tư vấn ngoại đưa ra những con số lợi nhuận rất hấp dẫn, nhưng sự thật có phải như vậy?
PV VietNamNet đã trao đổi cùng ông Phan Công Chánh, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, luật sư Lâm Thị Hồng Cẩm, Công ty luật TNHH MTV CT Law, giảng viên bất động sản, Thạc sĩ Vũ Thanh Sang và chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân để trả lời câu hỏi này. Qua đó, các chuyên gia có những lưu ý với nhà đầu tư về các vấn đề sau:
Lợi nhuận không như kỳ vọng
Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, khi thị trường bất động sản (BĐS) trầm lắng, một lượng lớn các nhà đầu tư cá nhân và cả các chủ đầu tư đã bắt đầu chuyển một phần hay toàn bộ căn hộ của mình sang để khai thác cho thuê. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế khi họ không thể chốt lời.
“Nếu nhìn vào thị trường cho thuê hiện giờ, chúng ta thấy tiền thuê mỗi năm tính trên tổng vốn đầu tư (giá mua + nội thất) của bất động sản tại Việt Nam là rất thấp, trung bình chỉ ở mức từ 2-5%/năm, mức 5-6%/năm có thể xem là rất tuyệt vời.” – đó là nhận định của ông Phan Công Chánh.
Đánh giá về con số lợi nhuận 7,5%/năm đối với căn hộ cao cấp cho thuê, được đưa ra từ chuyên gia một công ty tư vấn ngoại, ông Chánh cho rằng đây không phải là con số chính xác mà chỉ là một vài ngoại lệ hiếm hoi. Bình quân, một bất động sản cho thuê tại Việt Nam mất từ 20-50 năm để thu hồi vốn, đó là trong điều kiện khai thác 100%, mà trong thực tế là không khả thi.
“Tỉ lệ 2-5% tiền cho thuê mỗi năm tính trên giá mua được kiểm chứng trên hàng trăm bất động sản tôi đã tư vấn và giao dịch thành công cho các khách hàng của mình trong gần 7 năm qua với cả thị trường mua bán, cho thuê và trên các phân khúc căn hộ, villa, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố, đất nền xây nhà trọ, nhà cho người nước ngoài thuê để ở.” – ông Chánh chia sẻ.
Do đó, khoản đầu tư cho thuê tại Việt Nam chỉ tốt trong điều kiện ngoài tiền thuê, bất động sản đó còn phải mang lại khoản tăng giá đáng kể, có thể do thị trường lên, hoặc nhà đầu tư cá nhân mua được với giá hời. Nhưng điều này không phải luôn luôn xảy ra. Thường việc mua hay xây bất động sản để cho thuê mang ý nghĩa giữ tiền là chính chứ rất khó kiếm được lợi nhuận như mong muốn.
Rủi ro khó lường
Nhà đầu tư bất động sản (BĐS) cá nhân ở Việt Nam hiện nay chiếm đại đa số là những người thiếu chuyên nghiệp. Họ kiếm tiền ở những lĩnh vực khác, sau đó dùng tiền nhà rỗi mua BĐS như một cách giữ tài sản an toàn. Chính sự thiếu am hiểu, đầu tư “ngoài ngành” sẽ dẫn đến những rủi ro mà bản thân nhà đầu tư cá nhân không lường trước.
Theo luật sư Lâm Thị Hồng Cẩm, Công ty luật TNHH MTV CT Law, rất hiếm khách hàng nhờ tư vấn pháp lý trước mỗi giao dịch BĐS dù trị giá hàng tỷ đồng. Thiếu am hiểu, không được tư vấn, nhà đầu tư đặt bút ký những hợp đồng đầy rẫy điều khoản lắt léo bất lợi mà chỉ những người thực sự có kinh nghiệm mới nhìn ra. Chưa kể nhiều dự án hồ sơ pháp lý còn chưa hoàn thiện, CĐT tự ý chẻ nhỏ căn hộ mà khách hàng thì chẳng hề biết mua căn hộ cần xem những giấy tờ gì!
Một cạm bẫy khác được nhiều CĐT giăng ra là chiêu cam kết thuê lại căn hộ trong năm đầu với giá cao. Giảng viên bất động sản, Thạc sĩ Vũ Thanh Sang cho rằng đây chỉ là chiêu thức bán hàng của CĐT hoặc những người được thuê lại chỉ là “chân gỗ”.
Việc CĐT cam kết thuê lại căn hộ năm đầu với giá cao cũng tương tự ngân hàng cho vay ưu đãi lãi suất 5% nhưng chỉ trong 3 tháng đầu sau đó thả nổi. Thực chất chỉ là một chiêu giảm giá! Khi CĐT cam kết thuê lại căn hộ với giá cao 1.500$/tháng trong vòng 1 năm dù khoảng thời gian đó có thể bỏ trống thì vẫn tốt hơn giảm giá trực tiếp 18.000$ (bằng tổng giá thuê 1 năm) trên giá bán. Lý do là việc cam kết thuê lại gây hiệu ứng tâm lý rằng nhà đầu tư có thể cho thuê được 1.500$/tháng trên số tiền bỏ ra trong khi con số thực trên thị trường có thể chỉ 1000$/tháng. Con số 1000$/tháng còn giảm xuống khi căn hộ ngày càng xuống cấp và nguồn cung căn hộ mới không ngừng tăng lên.
Ngoài ra, ông Vũ Thanh Sang cũng cho rằng người mua thiếu kiến thức khi chọn mua căn hộ. Do đó, họ tin theo những quảng cáo được lặp đi lặp lại, lời giới thiệu của môi giới và những báo cáo thị trường thiếu độ tin cậy. Khi thị trường thiếu minh bạch, người mua thiếu kiến thức thì chuyện báo cáo láo thao túng thị trường là cũng là điều dễ hiểu.
Cũng chính vì thiếu kinh nghiệm, nhà đầu tư bỏ qua nhiều chi phí khi tính bài toán lợi nhuận thu được. Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, thay thế trang thiết bị nội thất, chi phí môi giới, chi phí thủ tục hành chính liên quan đến việc cho thuê, thuế thu nhập từ cho thuê...là những khoản chi phí mà nhà đầu tư ít khi chú ý. Nhiều chủ nhà kỳ vọng giá thuê cao, nhưng thực tế không phù hợp với ngân sách của bên đi thuê, nguồn cung căn hộ cho thuê tăng nhanh từ những dự án mới bàn giao nhà dẫn đến căn hộ bỏ trống cả năm trời và buộc phải giá thuê xuống để mong có khách. Mặt khác, nhiều nhà đầu tư người một nơi của một nơi. Họ giao cho môi giới dẫn khách, giới thiệu cho thuê. Rủi ro thường xảy ra là môi giới thường dẫn khách đến nơi có ... hoa hồng cao hơn. Tâm lý khách thuê đến một căn hộ không được chăm sóc cẩn thận thì cũng dễ bỏ đi.
Ông Phan Công Chánh, chia sẻ tình huống thực tế từ một nhà đầu tư, họ dự định mua để bán, nhưng khoản đầu tư đã bị mất hơn một nửa do thị trường sụt giảm, rất nhiều căn hộ tương tự không có người mua. Họ muốn cho thuê nhưng hoàn toàn không chuẩn bị gì cho tình huống này. Nếu như nhà đầu tư muốn mua căn hộ để cho thuê, thì cần xác định trước đối tượng cho thuê, giá thuê, khu vực cho thuê và các điều kiện cụ thể như có nên trang bị nội thất hay không trước khi bắt đầu.
Bên cạnh đó, rủi ro chính sách, quy hoạch cũng tác động thường xuyên đến thị trường BĐS. Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân dẫn chứng, nếu người nước ngoài và Việt kiều được mua nhà thì nhu cầu thuê của đối tượng này sẽ giảm sút. Mà chính đối tượng này với khả năng chi trả cao đang là đầu ra mà những người mua căn hộ để cho thuê hướng đến.
Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cũng chỉ ra một trở ngại khác đến từ nguồn cung căn hộ cao cấp. Quỹ đất gần trung tâm TP HCM còn rất lớn, công tác điều nghiên nhu cầu căn hộ cao cấp ở TP cần bao nhiêu căn, quy hoạch ở khu vực nào, kế hoạch phát triển giai đoạn nào chưa được làm bài bản. Kéo theo đó, nguồn cung căn hộ cao cấp không ngừng tăng lên tạo nên áp lực giảm giá cho thuê. Những rủi ro này cũng lý giải tại sao nhà đầu tư vẫn thích “lướt sóng” hơn đầu tư lâu dài. Thời kỳ BĐS bong bóng đã trôi qua, nếu như năm 2007 là thời kỳ hưng thịnh của phân khúc cho thuê BĐS, thì hiện nay đã bảo hòa và dư thừa, những chủ đầu tư lỡ trót đầu tư phân khúc này thì đang loay hoay tìm đủ mọi cách để chiêu dụ khách hàng.
Nhà đầu tư cần thận trọng
Đối với nhà đầu tư muốn tìm lợi nhuận từ cho thuê bất động sản thì vị trí là yếu tố đầu tiên cần xem xét – đó là lời khuyên từ giảng viên bất động sản, Thạc sĩ Vũ Thanh Sang. Với điều kiện hạ tầng như TP HCM hiện nay thì vị trí càng trở nên quan trọng khi mà mật độ cư dân, phương tiện khu trung tâm ngày càng tăng. Xu hướng muốn sống gần trung tâm để tiện đi lại sẽ đẩy nhu cầu thuê tăng cục bộ ở những khu vực này. Tuy nhiên, ông Sang cũng lưu ý khách hàng không nên tin vào quảng cáo của CĐT mà phải tự kiểm chứng, tham vấn những người có kinh nghiệm.
Có nhiều cách để tìm thông tin kiểm chứng, phản biện. Một CĐT căn hộ đương nhiên nói tốt về phân khúc này, nhưng thử hỏi một CĐT chuyên về đất nền tư vấn xem nên mua căn hộ hay đất nền thì khách hàng có thể có những thông tin cần thiết. Tương tự, để bán được sản phẩm đối thủ cùng phân khúc sẽ sẵn sàng mổ xẻ khuyết điểm dự án cạnh tranh trực tiếp với họ. Sau đó, khách hàng có thể tham vấn chuyên gia để tối ưu hóa khoản đầu tư của mình.
Ở các dự án căn hộ đã hoàn thiện, CĐT thường quảng cáo cho thuê rất tốt. Tuy nhiên, nếu đi qua dự án vào buổi tối thì rất ít đèn sáng trong căn hộ. Thậm chí, nhiều CĐT thường tự bật đèn những căn hộ chưa bán được để...“làm thị trường”, tạo cảm giác dự án đông người ở, bán chạy. Vì nếu cả chung cư tối om thì không những khách mua mà khách thuê cũng bỏ chạy. Do đó, để biết chính xác là đèn thật hay đèn “ảo”, tỉ lệ lấp đầy như thế nào thì khách hàng phải có thời gian quan sát và tìm hiểu.
Từ kinh nghiệm thực tế, ông Chánh cho biết thêm, phân khúc cho thuê cao cấp từ khoảng 1500$/tháng đang có sự cạnh tranh rất dữ dội và khách hàng đi thuê có quá nhiều sự chọn lựa. Nếu chọn đầu tư trong phân khúc này, nhà đầu tư cá nhân cần có những thông tin thực tế từ thị trường, gu thiết kế, hành vi của khách hàng…và nhiều yếu tố khác để đảm bảo khoản đầu tư của mình sinh lợi. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng, xu thế thị trường, chính sách, và nhu cầu thị trường thực tế.
-VietNamNet-
