SỬ DỤNG NGUYÊN LÝ NỀN TẢNG S-A-P ĐỂ TRÁNH SAI LẦM KHI TẠO LẬP, ĐẦU TƯ HOẶC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
(Bài hơi dài, nhưng bổ ích J)
***S – STATEGIES (Chiến lược)***: Trả lời câu hỏi “Mình tạo lập, đầu tư, kinh doanh bất động sản này để làm gì?”
Không chỉ riêng tại Việt Nam, khi nói đến việc đầu tư bất động sản, đại đa số cách nghĩ của các nhà đầu tư cá nhân là làm thề nào mua một bất động sản, cầu trời cho giá lên rồi bán. Trong cấu trúc vốn/nợ lại sử dụng đòn bẩy rất lớn (vốn tự có 3 đồng, vay đến 7 đồng).
Tâm lý “Đầu tư bất động sản chắc chắn thắng” ăn sâu vào tư duy đầu tư của rất đông, rất nhiều nhà đầu tư bất động sản (không chỉ có cá nhân). Chưa kể yếu tố lệch pha về cung cầu, chiến lược này có một điểm yếu chết người là người đầu tư chỉ có lợi nhuận khi thị trường tăng giá (thị trường lên). Mà thị trường nhà đất thì có lên mãi đâu?
Khi thị trường xuống, với một chiến lược cứng nhắc và cấu trúc vốn yếu kém như vậy, việc một nhà đầu tư cá nhân ngồi nhìn “cục đất” của mình mất giá mà ôm đầu kêu trời hoặc thắt bụng bán lỗ hay tìm cách đổ lỗi cho vận may, cho thị trường và cho môi giới.
Lại nữa khi thị trường lên, số đông các nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận quá dễ dàng, qua đêm thành tỷ phú nên họ lại càng củng cố thêm tư duy vốn đã có vấn đề về đầu tư bất động sản để tìm kiếm lãi vốn. Cách nghĩ mua bất động sản, để đó vài năm lên giá rồi bán là tư duy phổ biến đối với số đông các nhà đầu tư bất động sản để rồi họ cay đắng nhận ra tất cả chỉ là tiền trên giấy tờ và khi thị trường xuống, họ không có bất kỳ một phương án nào để bảo vệ khoản đầu tư của mình, cộng thêm khoản lãi vay phải trả nhiều lúc khiến họ mất trắng và suy nghĩ tiêu cực về thị trường bất động sản.
Như Warren Buffet đã nói: “Khi nước biển rút, mới biết ai tắm mà không mặc quần!”
Bạn cần hiểu là việc mua/ đầu tư một bất động sản cũng như mình đã chia sẻ về việc thuê bất động sản phải là bước cuối cùng trong kế hoạch của bạn. Mở báo Mua Bán, Tuổi Trẻ, Thanh Niên…và hàng trăm trang rao vặt khác đi, bạn sẽ thấy hàng ngày có hàng ngàn bất động sản được rao bán, cho thuê hoặc sang nhượng? Bạn chọn bất động sản nào là tùy thuộc vào câu hỏi :”Bạn mua/tạo lập bất động sản đó để làm gì?”
Rất nhiều lần khi tư vấn, lúc mình hỏi câu hỏi này, nhiều người ngắc ngứ. Câu trả lời nếu có thì rất chung chung: “Anh mua để đó, bán không được thì cho thuê!”, “Thấy rẻ quá cô mua con ạ.”, “Mình mua lướt sóng, không được thì để đầu tư dài hạn…”
Những câu trả lời như vậy thực sự sẽ làm bạn mất tiền khi thị trường đi xuống hoặc đi ngang. Vậy thì làm thế nào để xác định được chiến lược của mình trước khi xuống tiền?
Trong thế giới đầu tư bất động sản, có 2 chiến lược mà bạn có thể sử dụng cho bất kỳ một bất động sản nào: 1. LÃI VỐN (capital gain) 2. DÒNG TIỀN (cash flow).
Là một người đầu tư LÃI VỐN, bạn cần phải có thông tin về giá của thị trường một cách cực kỳ chính xác, biết đâu là người muốn mua (khách hàng của bạn), thị trường nào đang có rất nhiều khách hàng tiềm năng, và bạn cần rất nhiều kỹ năng và kiến thức để có thể mua một bất động sản giá rẻ hơn thị trường. Và phải tính cho được thời gian để thu hồi vốn cùng với khoản lợi nhuận tương ứng.
Không tính ra được các thông số này, bạn tuyệt đối không được xuống tiền. Phải hiểu rằng với một nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, bạn có LỢI NHUẬN lúc MUA, chứ không phải lúc BÁN (Hãy tìm trên Google các bài báo về việc cô Tư Hường xây, bán một nhà máy cho San Miguel và thu lợi nhuận hơn 10.000.000 đô-la Mỹ để hiểu hơn về khái niệm này.).
Tin không vui là không phải ai cũng hiểu điều này, người ta cứ lao đầu đi mua rồi cầu trời cho giá lên. Thi thoảng cách làm này cũng thắng nhưng cơn sốt giật cục như thị trường 2007-2008 sẽ KHÔNG BAO GIỜ TRỞ LẠI ít nhất là cho đến khi những người đọc bài này qua đời.
Là một người đầu tư DÒNG TIỀN, bạn cần phải hiểu là dòng tiền của mình đến từ mô hình kinh doanh (kinh doanh cà phê, spa, bánh ngọt, bún đậu, trà chanh, salon tóc, quán nhậu…) hay đến từ mô hình đầu tư (cho thuê nhà trọ, căn hộ dịch vụ, cao ốc văn phòng, mặt bằng bán lẻ, nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp…).
Và phải tìm hiểu, tham quan, tính toán cho kỹ lưỡng các thông số khi kinh doanh cho đến khi bạn có một hiểu biết thật tường tận rồi mới tính đến chuyện đầu tư. Nếu cảm thấy còn quá mơ hồ, hãy tìm gặp các chuyên gia để cho bạn lời khuyên.
Lời khuyên để tìm CHUYÊN GIA TỐT là họ phải có trải nghiệm (tức là đã làm qua mô hình mà bạn tìm hiểu) với những hiểu biết cụ thể về cả những thành công và thất bại để bạn có thể học hỏi tường tận cả quá trình. Thật không may là những chuyên gia như vậy ở Việt Nam hơi khó tìm.
Túm cái áo lại, để bắt đầu tìm hiểu về bất động sản, điểm xuất phát của bạn tuyệt đối phải là CHIẾN LƯỢC, trả lời cho cụ thể câu hỏi :”Bạn tạo lập/ đầu tư/ kinh doanh bất động sản này để làm gì?” trước khi bắt đầu. Điều này sẽ giảm thiểu cho bạn không biết bao nhiêu là rủi ro không đáng có trước khi xây, mua, đầu tư một bất động sản cụ thể.
Với trường hợp của cô A. đã đề cập, mục tiêu của cô ấy là xây nhà để ở có 2 cái sai.
>>> 1. Trong phần lớn trường hợp, căn nhà đầu tiên để ở luôn luôn là một món NỢ (TIÊU SẢN), tức là hàng tháng nó móc từ trong túi bạn ra hàng đống tiền để chi trả cho hàng chục chi phí: điện, nước, cáp, nét, rác, vệ sinh, chi phí duy tu, bảo dưỡng…Thật không khôn ngoan để đi vay nợ xây nhà cho to nhằm giải quyết khâu OAI (sĩ diện) mà không có một tính toán kỹ lưỡng trước khi xây.
>>> 2. Việc cô ấy đánh đổi các bất động sản đầu tư (bán 2 cái sạp đang có dòng tiền) chỉ để giải quyết chỗ ở cho to cho đẹp là một sai lầm căn bản do thiếu KIẾN THỨC ĐÚNG rất hay gặp xung quanh chúng ta. Và rất có thể sẽ đẩy cả gia đình vào một tình thế còn ngặt nghèo hơn tình thế mình đã đề cập trong bài viết trước trong thời gian tới.
***A – AREA (Khu vực) ***: Đâu là khu vực phù hợp với chiến lược của bạn?
Phải hiểu rằng bất động sản có một tính chất đặc thù của từng địa phương: thị trường tại TP.HCM khác tại Hà Nội, thị trường tại Bình Dương khác ở Đồng Nai. Đơn giản không chỉ khác nhau về văn hóa, về giá cả, nó còn khác nhau trên bình diện khí hậu, thổ nhưỡng, quy hoạch toàn cục. Thị trường ở Singapore chắc chắn khác xa Việt Nam, ở Mỹ sẽ khác ở Myanmar. Và việc làm đúng đắn nhất của bạn là tìm cho được một chuyên gia địa phương có am hiểu sâu sắc về khu vực mà bạn đang định đầu tư. Rất nhiều lần được mời đi tư vấn ở Hà Nội, Nha Trang, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh thành khác trên khắp cả nước nhưng mình chỉ chia sẻ chung về nguyên lý, chưa có ở đâu mình tự tin hơn khi nói về những việc tạo lập, đầu tư và kinh doanh bất động sản như ở thành phố Hồ Chí Minh. Mà thậm chí khi ở thành phố Hồ Chí Minh, mình chỉ dám nói về những khu vực nhất định thôi chứ không phải khu vực nào mình cũng biết hết.
Nếu nói hết sự thật mà khách hàng vẫn cứ khăng khăng mời cho được thì mình phải dành thời gian để nghiên cứu sát sườn khu vực đó mới dám đưa ra những tư vấn cho khách hàng.
Lời khuyên của Dr. Rohan - người phụ trách các khoản đầu tư bất động sản của Robert Kiyosaki tại Anh - một nhà đầu tư bậc thầy, thầy dạy bất động sản cho mình là: “Nếu không có KHU VỰC nào phù hợp với CHIẾN LƯỢC của bạn, hãy tìm một KHU VỰC MỚI!”
Việc này đòi hỏi nhiều thời gian nhưng bạn phải đầu tư cho nó, nếu không muốn vất tiền qua cửa sổ. Mình sẽ chia sẻ những trải nghiệm sâu sắc của mình về phương pháp 5 bước nghiên cứu khu vực cho các bạn học viên trong khóa học, các bạn tung hoa múa lụa ăn mừng đi )
Trở lại với trường hợp của cô A., mình có tư vấn cho cô các giải pháp là: 1. Cho thuê nguyên căn để lấy tiền trả ngân hàng, cả gia đình sẽ dọn về ở trong khu tập thể một thời gian (5 năm) hoặc cho đến khi việc làm ăn của cô tốt trở lại. Phương án này có ưu điểm là sẽ giúp cô nhẹ nhàng về đầu óc để chuyên tâm lo chữa bệnh mất ngủ, nhưng cần phải khảo sát thêm mức giá cho thuê ở khu vực này có được 45.000.000 VNĐ/tháng không khi mà khu vực này nằm khá biệt lập và nếu có người thuê, họ chỉ có thể mở công ty hoặc phòng nha hoặc làm kho bãi.
2. Bán căn hộ trong khu tập thể trả bớt nợ ngân hàng, cho thuê bớt một số phòng (3-4 phòng) trong căn nhà để lấy tiền trả lãi vay hàng tháng. Phương án này có ưu điểm là giữ được mặt bằng kinh doanh phía dưới nhưng nhược điểm là có quá nhiều người ra vô gia đình sẽ không thoải mái. Phải chọn lọc khách vì khu vực này khách thuê khá tạp nham.
Phù, ca này khó vì CHIẾN LƯỢC đã sai mà KHU VỰC cũng không phù hợp. Mình chỉ mong là cô A. đừng SĨ để giải quyết việc của gia đình, để bệnh kéo dài thì không biết việc gì sẽ xảy ra.
***P: PROPERTY - Bất động sản cụ thể***: Bước cuối cùng trong S-A-P, chọn lựa bất động sản.
Nếu đã làm đúng 2 bước đầu thì bước này dễ thở hơn rồi. Một kinh nghiệm hay là hãy tìm một người môi giới ở địa phương và nói cho họ nghe nhu cầu của bạn, bạn sẽ rút ngắn thời gian của mình. Câu hỏi chỉ là làm thế nào để tìm một môi giới tốt mình sẽ chia sẻ trong một bài viết khác he.
Túm lại, S-A-P là một nguyên lý nền tảng trong hoạt động tạo lập, đầu tư, hay kinh doanh bất động sản. Trong thực tế, các nhà đầu tư cá nhân hay làm ngược, mua một bất động sản (P) rồi mới đặt câu hỏi là nên làm gì với nó (S), thậm chí đôi lúc bỏ qua luôn đặc thù của khu vực (A). Nên hiểu biết về nguyên lý này, mình hi vọng là các bạn sẽ hoàn toàn làm chủ trong việc tiếp cận một giao dịch bất động sản, he.
-PCCT-
